Est-il possible de récupérer la taxe foncière auprès de son locataire ?
Question :
Bonjour,
Une petite question d’un de nos adhérents.
Mr X loue une maison en location meublée depuis le 01 juin 2004 (ci-joint le bail).
Dans le contrat de location, il est indiqué : charges et taxes récupérables : la taxe foncière.
Le propriétaire se pose la question de savoir si il est toujours possible de récupérer auprès du locataire cette taxe foncière.
Pouvez-vous me donner votre avis sur ce sujet ?
Réponse :
Bonjour,
Voici des éléments de réponse à la suite de votre question.
En relisant attentivement le bail de 2004 de votre adhérent, je me demande si, dès l’origine de ce bail, la taxe foncière ne devait pas rester à la charge du propriétaire.
En effet, le bail indique simplement que les charges récupérables « sont exigibles en contrepartie (…) de la taxe foncière supportée par le bailleur » et plus largement « des services rendus » au locataire.
Ce n’est pas la taxe foncière elle-même qui est récupérable. Cette taxe reste à la charge du propriétaire. Mais en contrepartie, le propriétaire peut réclamer des charges locatives.
A mon avis, on ne peut comprendre autrement la référence dans le bail au décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables, qui ne mentionne pas la taxe foncière parmi les charges locatives.
En tous les cas, l’interprétation du bail peut porter à débat. Mais cela n’importe peu puisque,
depuis la première reconduction tacite du bail an cause postérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014 (soit le 1er juin 2014), votre adhérent était obligatoirement soumis à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations à usage d’habitation principale.
Or, aux termes de cet article, la répartition des charges au réel d’un local meublé à usage d’habitation principale se fait obligatoirement en fonction du décret précité du 26 août 1987 (applicable par renvoi), lequel décret, rappelons-le, exclut que la taxe foncière puisse être récupérée sur un locataire.
En conséquence, même en interprétant différemment le bail de 2004, la taxe foncière ne pouvait plus être répercutée sur le locataire depuis 2014.
Le locataire pourrait exiger un remboursement sur les trois dernières années. En effet, depuis la loi ALUR, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (applicable par renvoi aux locations meublées à usage d’habitation principale) énonce que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».
Notons que, désormais, le bail UNPI référence 103 (baux meublés) exclut expressément que la taxe foncière soit à la charge du locataire.
