A quelle majorité un lotissement placé sous le régime de la copropriété peut-il céder la voirie (partie commune) à la commune ?
Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d »(l’article 25-d concerne les cessions qui « résultent d’obligations légales ou réglementaires »).
Par contre, l’assemblée générale « ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble » (article 26, dernier alinéa, de la loi de 1965).
Il convient donc de se demander si la cession de la voirie d’un lotissement organisé en copropriété porte atteinte à la destination de l’immeuble : si la réponse est positive, la décision doit être prise à l’unanimité[1] ; si elle est négative, un vote à la double majorité de l’article 26[2] suffit.
Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Caen a logiquement jugé qu’il n’y avait pas atteinte à la destination lorsqu’il s’agit de céder la voirie à la commune, la voirie pouvant continuer à être utilisée par les copropriétaires et ceux-ci trouvant même un intérêt financier à transférer l’entretien de la voirie à la commune (1ère ch., 22 mai 2018, n° 16/01281).
La décision de céder la voirie à la commune peut donc être prise à la double majorité de l’article 26. Toutefois à notre avis, un vote à l’unanimité pourrait être nécessaire si, à l’occasion de cette cession, les copropriétaires perdent un élément important de leur environnement et constitutif de la destination des lieux ; ce pourrait être le cas par exemple pour une voie privée qui était jusqu’à présent fermée au public (un ou plusieurs copropriétaires pourraient estimer que le standing de l’immeuble impose de conserver une voie fermée au public).
Il faut aussi réserver le cas où la cession des voiries communes à la commune est déjà envisagée par les documents du lotissement. Dans ce cas, il faut respecter la procédure à suivre prévue par ces documents.
A noter : une passerelle vers la majorité absolue est possible en cas d’échec à réunir la double majorité. Ainsi, « lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote » (article 26-1 de la loi de 1965).
Source : 25 millions de propriétaires - n°560 mars 2022