Dispositif Borloo ancien : conventionnement et principales obligations

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

En ces temps de disette fiscale, il reste encore quelques avantages pour les propriétaires bailleurs que le fisc n’a pas rognés. Parmi ceux-ci figure le dispositif « Borloo ancien », qui permet depuis 2006 de bénéficier d’une déduction sur les revenus fonciers, allant de 30 % à 70 %, à condition de signer une convention avec l’Anah et de respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Le présent article est destiné à éclairer le lecteur sur différents aspects techniques et juridiques du « Borloo ancien », en particulier concernant les principaux engagements exigés du propriétaire. En effet, son apparente complexité explique en bonne partie le fait qu’il n’ait eu jusqu’ici qu’un succès relatif. Un second article sera proposé prochainement, destiné à aider les propriétaires bailleurs à mieux apprécier l’opportunité, dans tel ou tel cas, d’opter pour le « Borloo ancien ».

Prévu à l’article 31, I-1°-m du Code général des impôts, le dispositif « Borloo ancien » est réservé aux particuliers ou aux associés de sociétés non soumises à l’IS (SCI, SCPI, etc…) louant un logement nu à usage d’habitation principale (le locataire peut cependant être une personne morale qui sous-loue ou met à disposition le logement). Il concerne aussi bien les logements anciens que les logements neufs. En pratique, il est utilisé essentiellement pour les logements anciens, les logements neufs pouvant bénéficier d’autres dispositifs plus avantageux. Comme le précise le CGI, « la location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (…), ou si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé ».

Avantage fiscal

A l’inverse d’autres dispositifs, le « Borloo ancien » présente une stabilité assez remarquable. Loin d’avoir été remis en cause, l’avantage qu’il procure a même été rehaussé dans certains cas. Le dispositif « Borloo ancien » permet de déduire 30 % des revenus fonciers en cas de location dans le secteur intermédiaire. Il faut alors respecter des plafonds de loyer qui sont approximativement inférieurs de 10 % aux loyers du marché. La déduction atteint 60 % en cas de location dans le secteur social ou très social (avant la loi « Boutin » du 25 mars 2009, l’abattement n’était que de 45 %). Les plafonds de loyer applicables dans ce cas correspondent aux niveaux de loyers du parc social.
Depuis la loi « Boutin », la déduction atteint 70 % lorsque le logement est loué à un organisme agréé qui, à son tour, sous-loue ou met le logement à disposition de personnes ayant des difficultés pour se loger, peu important que la location soit consentie dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social. Aujourd’hui, ce qu’on appelle l’« intermédiation locative» est développée au travers des programmes « Louer solidaire et sans risque », à Paris, et « Solibail », en province (nous reviendrons prochainement sur ces dispositifs).
La déduction s’applique sur les revenus fonciers bruts. Le dispositif « Borloo ancien » impliquant d’être soumis au régime réel d’imposition, l’avantage fiscal qu’il procure se cumule, le cas échéant, avec la déduction des frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun (travaux éventuels, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). Précisons que la déduction « Borloo ancien » n’est pas soumise au plafonnement de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du Code général des impôts.

Conventionnement Anah

L’option pour le « Borloo ancien » implique de signer une convention avec l’Anah (convention type mentionnée à l’article L. 321-4 du Code de la construction et de l’habitation en cas de location dans le secteur intermédiaire, et convention mentionnée à l’article L. 321-8 du CCH en cas de location dans le secteur social ou très social). Le cas échéant, le propriétaire pourra signer avec l’Anah une convention « avec travaux » afin de bénéficier, en plus de la déduction « Borloo », d’une subvention de l’Anah pour les travaux d’amélioration réalisés dans le logement. Ces travaux pourront consister par exemple à rendre le logement décent. Précisons, en effet, qu’il n’est évidemment pas possible de bénéficier du « Borloo ancien » pour un logement ne respectant pas les caractéristiques du logement décent.
Les différentes conventions possibles, dont on peut prendre connaissance sur le site internet de l’Anah (http://www.anah.fr/les-aides/vous-etes-proprietaire-bailleur.html), prévoient notamment, pour chaque logement objet d’une opération, le montant maximum des loyers et de ressources du locataire, les conditions d’occupation du logement, ainsi que la durée et les conditions de résiliation ou de prolongation de la convention. La durée de la convention Anah est au minimum de six ans ou de neuf ans en cas de subventions pour travaux (la convention démarre à compter de la prise d’effet du premier bail conclu pour son application). Pendant ces six ou neuf années, le propriétaire s’engage à louer son logement aux conditions prévues. Il signe d’ailleurs, en plus de la convention Anah proprement dite, un document intitulé « engagements du bailleur » à joindre à la déclaration des revenus fonciers (rappelons que le régime micro-foncier est exclu en cas d’option pour le Borloo). Le non-respect de l’engagement de location du propriétaire donne lieu à une remise en cause de l’avantage fiscal. En conséquence, lorsqu’un locataire donne congé, le propriétaire doit tout mettre en œuvre pour relouer le bien dans les douze mois du congé du locataire. Il n’y aura cependant pas de remise en cause si la vacance intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement, à condition toutefois que cette vacance ne s’explique pas, par exemple, par le mauvais état du logement (BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-20-20120912, n°120). De plus, certaines circonstances font échec à la remise en cause : le décès, l’invalidité caractérisée, le licenciement ou la mise à la retraite de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Précisons que les conventions Anah sont susceptibles de prolongation par périodes de trois ans. Une fois que la convention Anah est expirée, le bailleur peut demander à l’occasion du prochain renouvellement du bail une réévaluation du loyer dans le cadre de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 (loyer manifestement sous-évalué), sous réserve d’application du décret de blocage des loyers.

Après la création du dispositif, de nombreux acteurs ont critiqué la complexité du conventionnement Anah. Aussi, différents textes (notamment la loi  « Boutin » du 25 mars 2009 et le décret n°2010-122 du 5 février 2010) ont simplifié les règles de conventionnement (voir le Propriétaire immobilier, juin 2011, p. 28). Rappelons ici qu’il est désormais possible d’opter pour le « Borloo ancien » à l’occasion du renouvellement du bail d’un locataire en place et que le conventionnement peut intervenir deux mois après l’arrivée d’un locataire ou le renouvellement d’un bail. Concernant la fin de l’engagement, lorsque le bail prend fin après ou en même temps que la convention Anah, il est aujourd’hui possible de proposer un renouvellement du bail avec un nouveau loyer (dans le cadre de l’article 17-c précité) alors même que la convention est encore applicable au moment où l’on notifie l’offre de renouvellement. Bien évidemment, une réévaluation de loyer ne peut pas être demandée si le bail arrive à échéance avant le terme de la convention. Mais dans ce cas, si la convention Anah n’est pas prolongée, il est désormais possible de continuer à bénéficier de l’avantage « Borloo » (jusqu’à l’échéance du bail) lorsque les conditions requises par l’ancienne convention demeurent respectées.

Obligation de respecter des plafonds de loyer 

Les loyers (hors charges) des logements loués dans le cadre du « Borloo ancien » doivent respecter des plafonds de loyer. Des plafonds nationaux sont publiés chaque année, qui diffèrent selon le type de convention et la situation géographique du logement (les derniers plafonds publiés sont détaillés en page 35 du Propriétaire immobilier de mars 2013).
Attention : en réalité, comme l’indique la Direction générale des finances publiques, « l'Anah peut prévoir des loyers inférieurs à ces plafonds pour la conclusion d'une convention. En conséquence, le contribuable doit se renseigner auprès des délégations de l'Anah pour connaître le loyer applicable à la convention » (BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30-20130220, n°70). Ainsi, en fonction des contextes locaux, les délégations locales de l’Anah peuvent procéder à un zonage plus précis au sein des zones A, B, C, et fixer des plafonds différenciés suivant la taille des logements. Comme l’indique la notice explicative au conventionnement à loyer intermédiaire, « le délégué de l’Anah dans le département peut [même] déterminer des secteurs où il n’y a pas lieu de pratiquer du conventionnement avec l’Anah en loyer intermédiaire ». Il faut noter ici que les chambres UNPI font leur maximum pour défendre, au sein notamment des commissions d’amélioration de l’habitat, les intérêts des propriétaires bailleurs.

Pour chaque logement conventionné, le loyer maximal par mètre carré de surface fiscale est précisé dans la convention Anah. La surface fiscale d’un logement s’entend de sa surface habitable, telle que définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface des annexes « réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré » (arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation). Des difficultés se sont posées à propos de la surface des garages, que la DGFIP a progressivement levées (voir notre encadré).
Comme l’indique les conventions Anah (secteur intermédiaire ou social), le loyer maximum prévu dans chaque convention « est révisé chaque année au 1 er janvier (…) en fonction de l'indice de référence des loyers. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente ». Pendant toute la durée de la convention, le bailleur devra respecter ce plafond ainsi révisé, sauf à voir l’avantage qu’il a perçu être remis en cause. En conséquence, pour éviter un dépassement du plafond de loyer, même minime, il est conseillé d’insérer dans le contrat de bail (qui est nécessairement un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, sauf en cas d’intermédiation locative), une clause de révision reprenant les mêmes règles que pour l’indexation du loyer plafond. Ainsi, il conviendra de prévoir que la révision aura lieu, non pas à la date anniversaire du contrat et selon le dernier indice connu, mais tous les 1^er janvier selon l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente. Précisons qu’en cas de changement de locataire, le bailleur peut proposer un nouveau loyer du moment que celui-ci respecte le plafond fixé dans la convention.
 

Exemple :

Une maison individuelle de 90 m² de surface habitable comporte des combles aménageables d'une surface de 50 m² et un sous-sol de 90 m² dont une partie est accessible au stationnement d'un véhicule. La surface retenue pour l'appréciation du plafond de loyer est déterminée comme suit :

Source BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30-20130220, n°160

La DGFIP précise que si un propriétaire loue, au travers d’un bail unique, un logement et un garage, « le respect de la condition de loyer s'apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé ». En revanche, lorsque le garage et le logement font l'objet de deux baux distincts et qu’ils sont physiquement séparés (il ne doit pas être possible « d'accéder  au  garage  ou  à l'emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire »), « il est admis de faire abstraction, pour l'appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l'emplacement de stationnement ou du garage ». Il faut toutefois que le locataire n’ait pas été obligé de louer le garage avec le logement, et que le prix fixé ne dépasse pas le loyer de marché (BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30-20130220, n°200) ou, le cas échéant, des plafonds fixés localement par l’Anah.
Précisons que le revenu tiré de la location d’un garage séparé ne bénéficie pas de la déduction « Borloo ancien ».

Obligation de respecter des plafonds de ressources des occupants

Pour bénéficier du « Borloo ancien », il faut que les ressources du locataire ne dépassent pas un certain montant, qui diffère selon le type de convention et la zone géographique considérée (pour les plafonds de ressources 2013, voir le Propriétaire immobilier, mars 2013, p. 37). Il faudra prendre en compte ici le « revenu fiscal de référence » figurant dans l’avis d’impôt établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Mais, « lorsque cela est plus favorable, il est admis d’apprécier les ressources du locataire au regard du revenu fiscal de référence (…) de l’année qui précède celle de la signature du contrat de location » (BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30-20130220, n°290). Précisons qu’il est tout-à-fait possible de louer à un étudiant rattaché au foyer fiscal de ses parents. Dans ce cas, comme le précise la DGFIP, « la condition de ressources doit être appréciée au regard des seules ressources du locataire ».
Notons ici l’existence d’une règle particulière concernant le conventionnement à loyer « très social ». Dans le cadre de ce conventionnement, le bailleur peut en effet se voir imposer de choisir un locataire au sein d’une liste de candidats présentée par le préfet. Une règle similaire concerne les conventionnements avec travaux de plus de cinq logements appartenant à un même propriétaire.

A la différence de la condition relative au plafond de loyer (qui doit être respectée tout au long de la convention Anah), l’avantage « Borloo ancien » ne sera pas remis en cause si, en cours de bail, les ressources du locataire viennent à dépasser les plafonds prévus. Celles-ci ne sont appréciées qu’une seule fois, au moment de la signature du bail, y compris lorsque la convention Anah est prolongée. Le renouvellement du bail ne donne pas lieu à réexamen (sauf, bien entendu, si c’est précisément à l’occasion de ce renouvellement que le propriétaire demande à bénéficier du dispositif). Par contre, en cas de changement de locataire, le contribuable devra justifier des ressources du nouveau locataire auprès du fisc (BOI-RFPI-SPEC-20-40-40-20120912, n°1).

Source : 25 millions de propriétaires • N°avril 2013

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