Les conditions suspensives dans les avant-contrats immobiliers

Le 20-05-2021

Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente, l’avant-contrat est l’étape clé du processus de vente ou d’acquisition d’un bien immobilier. L’évolution de la législation et de la pratique a conduit à ce que l’avant-contrat contienne la quasi-totalité des informations de l’acte définitif de vente. Tout ce qui ne sera pas justifié (conformité de la maison par exemple) ou obtenu (prêt par l’acquéreur par exemple) fera l’objet d’une condition suspensive. Son rôle est simple, les effets de la promesse et les obligations des parties (acheter ou vendre) sont suspendus tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Si l’avant-contrat est devenu presque aussi complet que l’acte définitif de vente, il reste bien plus complexe, notamment par la présence de ces conditions suspensives qui devront être levées avant l’acte définitif de vente.

Le présent article est divisé en quatre parties :

la première définira les notions essentielles à connaitre pour comprendre cette matière complexe ;
la deuxième présentera les conditions suspensives usuellement stipulées dans les avant-contrats ;
la troisième vise à appréhender dans quelles mesures les conditions suspensives peuvent être encadrées;
la quatrième et dernière partie analysera les conséquences de la défaillance d’une condition suspensive, notamment quant à l’attribution du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation.

Définitions

Il est souvent reproché aux notaires d’utiliser des termes incompréhensibles. Tentons d’éclaircir certaines notions.

Condition suspensive

La définition de la condition suspensive est donnée par l’article 1304 du Code civil qui dispose : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. (...) »

Par exemple, une vente peut être subordonnée à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt ou d’un permis de construire. La condition suspensive doit être licite, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.

Condition potestative

L’article 1304 du Code civil dispose : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. »

La condition ne doit donc pas dépendre de la simple volonté de la partie (vendeur ou acquéreur) qui souhaite se protéger. Par exemple, est interdite la condition pour un vendeur de trouver un nouveau logement. Il lui suffirait de ne pas chercher de logement pour que la condition ne se réalise jamais.

Réalisation de la condition suspensive
La réalisation de la condition suspensive est la survenance de l’évènement érigé en condition suspensive (obtention d’un prêt ou d’un permis de construire par exemple).

Terme de la condition suspensive
Il s’agit de la date ultime avant laquelle la condition doit être réalisée.

Défaillance de la condition suspensive
La défaillance de la condition suspensive est constatée soit par l’absence de réalisation à l’arrivée du terme (dépassement du délai pour réaliser la condition suspensive), soit par la constatation que la condition ne pourra jamais être réalisée (refus de prêt par exemple).
La défaillance d’une condition suspensive anéantit l’avant- contrat et les parties retrouvent leur liberté.

Condition pendante

La condition est pendante tant qu’elle n’est ni réalisée ni défaillie.

Renonciation à la condition suspensive
Il s’agit pour celui qui est protégé par la condition suspensive de renoncer au bénéfice de cette dernière. La renonciation supprimeainsi la condition suspensive et rend l’avant-contrat définitif. Il s’agit par exemple pour un acquéreur qui a des fonds disponibles de renoncer à la condition suspensive de prêt.
L’article 1304-4 du Code civil précise : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. »
Sauf stipulation contraire, la renonciation à l’obtention d’un prêt doit donc intervenir avant le terme (voir définition ci-dessus).

Conditions suspensives usuelles

Sous réserve que la condition soit licite et non-potestative (voir définition ci-dessus), tout évènement futur et incertain peut être érigé en condition suspensive.

Les conditions suspensives sont habituellement classées en deux catégories, les conditions de droit commun systématiquement prévues dans les avant-contrats et les conditions particulières.

Les conditions suspensives de droit commun

Il est d’usage de prévoir a minima les conditions suspensives générales suivantes :

sauf lorsque le bien est vendu loué, il devra être libre de toute location ou occupation et vidé de tous meubles non compris dans la vente,
les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués dans l’avant-contrat pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner,
lors de l’instruction du dossier, le notaire établira une chaine de propriété sur les trente dernières années afin de s’assurer qu’aucune action non prescrite ne puisse fragiliser le droit de propriété du vendeur,
l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. Cette condition vise à s’assurer que le prix de vente suffira à rembour- ser tout créancier qui aurait pris une garantie sur l’immeuble et que l’acquéreur ne pourra jamais avoir à acquitter ce passif.

Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. Il sera également seul à pouvoir y renoncer.

Il s’agit ici du cœur du métier du notaire qui procède à toutes les vérifications qu’il juge utiles pour lever ces conditions.

Habituellement, vendeurs et acquéreurs n’en entendent pas parler durant l’instruction du dossier. Ce n’est qu’en cas de difficulté que le notaire informera l’acquéreur afin d’envisager avec lui la suite à donner dans son projet d’acquisition.

Les conditions suspensives particulières

Sans pouvoir être exhaustif, sont régulièrement stipulées les conditions suspensives suivantes :

obtention d’un prêt par l’acquéreur pour financer son acquisition,

vente par l’acquéreur d’un bien lui appartenant pour financer son acquisition (sous réserve que sa promesse de vente soit d’ores et déjà signée),
acquisition par le vendeur de son futur logement (sous réserve d’avoir d’ores et déjà accepté une promesse de vente),
obtention par l’acquéreur d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) pour la construction d’une maison ou d’une piscine par exemple,
lorsque le bien est sous le régime de la copropriété, autorisation en assemblée générale de faire des travaux (fermer un balcon par exemple),
régularisation par le vendeur de travaux effectués, par une autorisation en assemblée générale lorsque le bien est en copropriété, et une autorisation d’urbanisme (régulariser une véranda ou une piscine, ou encore des panneaux photovoltaïques réalisés sans autorisation),
la constitution d’une servitude (de passage, de vue, de canalisation...),
l’établissement de diagnostics non obligatoires pour les ventes immobilières (diagnostic structure, pollution des sols, étude sur la nature du sous-sol...).

Encadrement des conditions suspensives

Tout évènement futur et incertain peut être érigé en condition suspensive. Cependant, afin d’assurer l’efficacité d’une condition suspensive (éviter notamment qu’elle ne soit potestative) et protéger de manière équilibrée les parties, il convient d’encadrer minutieusement celle-ci par des clauses spécifiques.

Ici, il convient de distinguer immédiatement la condition suspensive légale d’obtention de prêt qui doit respecter le Code de la consommation, des conditions suspensives dites conventionnelles qui sont librement encadrées dans les avant-contrats.

La condition suspensive légale d’obtention de prêt

Analysons d’abord le cadre juridique pour évoquer ensuite les aménagements possibles.

Cadre juridique

Le Code de la consommation protège l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Dès lors que l’opération entre dans ce cadre juridique, l’acquéreur qui entend faire un prêt bénéficie automatiquement d’une condition suspensive légale d’obtention de prêt. Cette condition s’applique même lorsqu’elle n’est pas mentionnée dans l’offre ou dans l’avant-contrat.

Le Code la consommation (articles L313-40 et suivants) prévoit ainsi que :

la durée de validité de la condition ne peut pas être inférieure à un mois,
lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable,
lorsqu’il est mentionné que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt, l’acquéreur doit inscrire une mention manuscrite dans laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive légale. Précisons ici que les actes authentiques reçus par les notaires sont dispensés de cette mention manuscrite de l’acquéreur.

A défaut de respecter scrupuleusement les mentions légales (absence de prêt et mention manuscrite) et si un prêt est demandé par l’acquéreur, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Aménagements conventionnels

L’effet automatique de cette condition légale n’empêche pas certains aménagements. Cependant, ces aménagements ne doivent pas conduire à accroître les obligations de l’emprunteur prévues par les dispositions du Code de la consommation.

Ainsi, sont autorisées les clauses qui ne font qu’apporter des précisions sur le prêt demandé par l’acquéreur (montant du prêt, durée, taux), sur la durée de la période conditionnelle, ou qui augmentent la protection prévue par la loi. Ces précisions contractuelles permettent, en cas de conflit, de procéder à un contrôle objectif du respect par l’acquéreur de son obligation d’effectuer une demande de prêt.

À l’inverse, les clauses accroissant les obligations de l’emprunteur par rapport aux exigences des dispositions du Code de la consommation sont régulièrement condamnées par la Cour de cassation et sont réputées non écrites. Par exemple, la condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte. En pratique, il est d’usage de prévoir un délai maximum de deux mois pour l’acquéreur pour obtenir son prêt.

Concernant la clause exigeant de l’acquéreur plusieurs refus de prêt de banques différentes, il peut être défendu que cette pratique conduit à accroître les exigences de l’article L. 313-41 du Code de la consommation ; et par suite la clause peut être jugée réputée non écrite. La Cour de cassation (arrêt du 22 mai 2008, 07-11.719 et 07-12.940) a cependant déjà reproché à une cour d’appel de n’avoir pas re- cherché si l’acquéreur avait sollicité plusieurs établissements bancaires comme stipulé dans le contrat.

Il semble ainsi possible de stipuler une obligation pour l’acquéreur d’avoir à déposer une demande de prêt auprès de plusieurs organismes bancaires et d’avoir à produire plusieurs refus de prêt pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. Cette exigence est cependant à manier avec prudence.

Cette condition suspensive légale spécifique étant traitée, nous pouvons envisager les autres conditions suspensives.

Les conditions suspensives conventionnelles

En dehors du cas spécifique ci-dessus, la liberté contractuelle permet d’encadrer minutieusement les conditions suspensives.

Eviter le caractère potestatif d’une condition

Il s’agit d’éviter qu’une condition ne dépende que de la volonté de celui qui en bénéficie.

Par exemple, prenons un acquéreur qui n’a pas besoin d’un prêt, mais qui doit vendre son appartement pour financer son acquisition. Afin que cette condition soit valable (et non potestative), il convient de s’assurer que l’acquéreur soit forcé de vendre sous certaines conditions. Raison pour laquelle en pratique on attendra que l’acquéreur ait signé son compromis de vente avant de lui faire signer son compromis d’achat. En effet dans ce cas, il sera contractuellement tenu de vendre et donc il ne sera pas maître de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Stipuler un délai de réalisation

Déterminer un délai de réalisation de la condition suspensive permet :

d’informer du temps imparti pour réaliser la condition suspensive ;
de déterminer le moment à partir duquel la condition suspensive peut être considérée comme ayant défailli ;
de vérifier si, dans le délai, la partie a fait toutes les diligences afin de permettre l’accomplissement de la condition suspensive;
de renoncer à la condition suspensive avant la fin de ce délai.

Il est donc particulièrement important d’encadrer chaque condition suspensive d’un délai qui lui est propre.

Prévoir un délai intermédiaire de diligence

Ce délai intermédiaire de dili- gence a pour objet de s’assurer que les démarches en vue de la réalisation de la condition suspensive sont bien menées, par exemple déposer une demande de permis de construire lorsque son obtention est érigée en condition suspensive.

Si ce délai intermédiaire n’est pas respecté, la défaillance de la condition suspensive par l’arrivée de son terme pourra être reprochée à celui qui a manqué de diligence.

Identifier le bénéficiaire de la condition

Déterminer la partie en faveur de laquelle la condition suspensive est stipulée permet d’identifier qui peut y renoncer avant sa défaillance ou sa réalisation.

Prévoir la possibilité de renoncer à une condition suspensive même après sa défaillance

Tant que la condition est pendante (ni réalisée, ni défaillie), la partie en faveur de laquelle elle a été stipulée peut y renoncer expressément.

Puisque la défaillance de la condition entraîne la caducité automatique de l’avant-contrat, il n’est pas possible d’y renoncer a posteriori, sauf clause contraire.

Il peut donc être opportun de prévoir que le bénéficiaire d’une condition puisse renoncer à celle-ci même après sa date ultime de réalisation. Par exemple, il est d’usage de permettre à un acquéreur qui aurait les fonds disponibles de renoncer à la condition suspensive de prêt lorsque la banque n’aura pas édité ses offres dans le délai fixé à la promesse.

Conséquences de la défaillance d’une condition suspensive

Une condition suspensive peut :

se réaliser : l’avant-contrat devient définitif en ce sens qu’il n’est plus conditionné par un événement,
faire l’objet d’une renonciation par son bénéficiaire : les effets sont les mêmes qu’une réalisation,
ou défaillir : cela entraîne l’anéantissement de l’avant-contrat, l’acquéreur récupère son dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation et le vendeur reprend sa liberté de vendre à quiconque son bien.

Lorsque l’acquéreur entend se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive, le vendeur pourra s’assurer :

que la condition suspensive n’a pas défailli par le fait de l’acquéreur qui aurait empêché la réalisation,
et lorsqu’il aura encadré la condition suspensive, par exemple de délais intermédiaires de diligence, demander à l’acquéreur de justifier que ses obligations ont bien été respectées.

Me Henri Chesnelong • Notaire de Toulouse

Source : 25 millions de propriétaires • N°551 mai 2021

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