Vente de logement HLM : opportunités à saisir !
Accélérer la vente de logements sociaux pour atteindre 40 000 acquisitions par an, en 2022, contre 8 000 aujourd’hui. C’est l’objectif affiché par la loi ELAN (Evolution du logement et aménagement numérique) votée en novembre 2018. Quintupler les ventes dans un délai aussi court, un chantier considéré comme très ambitieux par les bailleurs sociaux, trop affirment certains.
Passer à la vitesse supérieure permettra aux organismes HLM de récupérer des marges de manœuvre et de construire davantage affirme le gouvernement, 1 logement vendu peut en effet financer 2 à 3 logements nouveaux. Coup double : faciliter l’accession sociale et augmenter de façon conséquente les capacités du parc HLM. Pour inciter les opérateurs publics ou privés à afficher beaucoup plus de panneaux « à vendre », la loi dispense ces ventes d’autorisation préfectorale, supprime le droit de préemption des communes et permet au bailleur de fixer librement le prix.
Aubaine pour les bailleurs et les résidents
Pour les organismes HLM, impactés par la baisse des loyers imposée par l’Etat, trouver des acheteurs devient parfois une question de survie. La loi ELAN peut donc apparaître comme une véritable aubaine pour les bailleurs qui ont besoin de financements pour entretenir et renouveler leur parc. Et, bien sûr pour les résidents qui peuvent profiter de nouvelles opportunités pour acquérir un bien à des conditions et des prix très avantageux.
Ces mesures nouvelles seront-elles suffisantes pour inciter les locataires à franchir le pas ? Jusqu’à présent, l’accession sociale n’attirait pas vraiment des résidents souvent fragilisés, disposant d’un revenu médian nettement inférieur au reste de la population.
Selon l’Observatoire des ventes de l’USH (Union sociale de l’habitat), seuls 8 000 logements sont achetés sur les 100 000 proposés chaque année. Pour atteindre les 40 000 ventes, il faudrait mettre sur le marché 320 000 logements. Pour l’USH, cet objectif paraît hors de portée, d’autant que seuls les biens de plus de 10 ans sont mis en vente, d’autre part peu d’offres sont disponibles dans les secteurs les plus attractifs et dans les quartiers sensibles les logements restent très difficiles à vendre.
Priorité aux locataires
Seuls les logements construits ou achetés depuis plus de 10 ans peuvent être acquis par le locataire en place. Le bénéficiaire d’un bien mis en vente est d’abord le locataire qui réside depuis au moins 2 ans. Si ce dernier ne souhaite pas devenir l’acquéreur, il peut demander au bailleur de le proposer à son épouse ou époux, sans conditions de ressources. Le logement peut aussi être vendu à un ascendant ou un descendant (avec ou sans le conjoint (te), dans le respect d’un plafond de ressources. Le locataire peut initier lui-même la vente en adressant une demande au bailleur, qui dispose de 2 mois pour donner une réponse motivée.
Quand un logement est vacant, l’organisme HLM doit d’abord le proposer aux locataires de son parc. Si personne n’est intéressé, les résidents du parc social du département sont prioritaires, quels que soient les gestionnaires. Et si aucun candidat de ce profil ne postule, le logement est vendu au premier qui souhaite l’acquérir, sans conditions de ressources. Autre condition essentielle pour la mise en vente, les logements doivent être conformes aux normes minimales d’habitabilité. Pour les logements neufs ou à construire, vendus dans le cadre de l’accession sociale à la propriété, les mêmes règles de priorité sont appliquées.
Risques limités
Devenir propriétaire d’un logement social est a priori une très bonne affaire, notamment pour les jeunes ménages qui peuvent se lancer dans l’accession à des prix très attractifs. A condition de bien choisir et de ne pas se retrouver en surendettement, faute d’avoir bien évalué la capacité de financement, la qualité du bien, les travaux à réaliser et les charges de copropriété.
Ces risques sont très limités pour Elisabeth Devalmont, directrice prospective patrimoine et développement immobilier chez Alliade Habitat, filiale du Groupe Action Logement, acteur majeur du l’habitat social de la région lyonnaise, gestionnaire de 42000 logements. « La loi nous oblige à vendre des logements en bon état, nous réhabilitons la structure si nécessaire et les parties communes, nous ne vendons que des logements qui n’occasionneront aucun investissement des acquéreurs pour au moins 10 ans. Nous accompagnons les résidents pour sécuriser l’accession. En cas d’accident de la vie ou de mutation par exemple, le bailleur a obligation de racheter le bienpendant 8 ans. C’est une opération gagnant/gagnant, les prix de vente sont en moyenne fixés à 30% au-dessous du marché et les acheteurs peuvent bénéficier d’un prêt social location-accession pour financer jusqu’à 10% du montant. Dans une métropole où les prix explosent, c’est une solution très intéressante. » Alliade Habitat a mis 23 000 logements en programmation, un investissement de 25 000 à 35 000 € par logement. « Si nous vendons plus, nous recréons des fonds propres pour renouveler le parc sur le territoire. »
Attention aux charges
Parmi les critères de choix, l’environnement est évidemment primordial. Mieux vaut visiter de nombreux biens d’un même secteur, sociaux ou non, pour disposer d’une vision d’ensemble de votre futur lieu de vie afin de disposer d’une base de comparaison pertinente. Quant à la qualité du bien, elle peut varier énormément, y compris même au sein du même organisme, selon l’ancienneté, l’emplacement, l’entretien. Il convient donc d’être très attentif à l’historique de l’immeuble et à la qualité énergétique. Autant d’éléments que le bailleur doit fournir dans un document écrit mentionnant également le montant des charges locatives et de copropriété si elles existent, liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années ou envisagés sur les parties communes, taxe foncière...
« Il y a bien sûr des charges nouvelles à envisager quand un locataire décide d’acheter, souligne Franck Biasotto, président de Toulouse Métropole Habitat, organisme public qui gère 18 000 logements. Mais on ne vend jamais des biens non rénovés et nous engageons en amont un important travail pour sécuriser la transaction et tranquilliser le locataire, à travers une enquête sociale pour étudier la faisabilité financière et une charte négociée avec les représentants des locataires. Depuis 2014, nous avons mis en place un accompagnement et des aides, notamment un prêt à taux zéro toulousain permettant de compléter le financement. Nous sommes également très attentifs au calcul du montant global final pour que la mensualité ne dépasse pas 15% du montant du loyer. La vente est un succès, nous avons atteint l’objectif de 1% du parc par an, ce qui nous permet de poursuivre un gros chantier de rénovation dans un parc vieillissant. »
Du nouveau pour la copro
Dans les zones moins attractives ou le marché est peu actif, notamment en milieu rural, pas sûr que la vente de logements sociaux rencontre plus de succès. « Nous avons des défis quantitatifs à relever puisque nous visons une montée en volume autour de 600 à 700 logements réservés en accession sociale dans le neuf d’ici 2023-2024 contre environ 150 aujourd’hui, explique Romain Stern, directeur de l’accession chez 3F, qui opère sur toute la France. Cela représente un vrai changement d’échelle, idem dans l’ancien, où nous entendons doubler le niveau des ventes. Au cœur de notre ADN, l’accession à la propriété constitue un levier complémentaire précieux au service de notre mission de bailleur social : loger les personnes qui ne peuvent le faire sur le marché libre. »
Vente en direct, via un organisme spécialisé, copropriété assurée par bailleur ou déléguée à un syndic privé... Les conditions de vente sont aujourd’hui très variables.
En matière de copropriété, la loi ELAN instaure une nouveauté, l’application différée du statut de copropriété qui entrera en vigueur le 1er janvier 2020. « Ce dispositif tout à fait novateur est réservé aux copropriétés de la vente HLM, les organismes étant libres d’y recourir ou non, » précise le service juridique de l’USH. Les parties communes et les éléments d’équipements sont maintenus dans le patrimoine du bailleur social qui en conserve la charge d’un point de vue financier. L’accédant a un statut d’intermédiaire entre celui de locataire et de copropriétaire. Ce différé a une durée maximale de 10 ans et concerne tout l’immeuble. La date de transfert sera indiquée dans l’acte de vente et la phase transitoire prendra fin pour tous les accédants en même temps, qui deviendront simultanément « pleinement copropriétaires. » La revente est possible, elle est règlementée selon le délai depuis l’achat, le bailleur peut se porter acquéreur en priorité.
Marc Pouiol
Source : 25 millions de propriétaires • N°535 décembre 2019
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