Mode d'emploi des emprunts collectifs en copropriété

Réaliser des travaux comme un ravalement. la réfection des parties communes  ou encore une rénovation énergétique ambitieuse implique d'investir des sommes importantes. Lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires n'ont pas les moyens de financer leur quote-part avec leurs seules économies ou ne le souhaitent pas. la copropriété peut souscrire un crédit pour le compte des copropriétaires. Mais comment cela fonctionne-­t-il? 

La loi du 10 juillet 1965 (article 26-4) qui régit les immeubles en copropriété fixe le nombre de raisons qui autorisent un immeuble à souscrire un emprunt. Ce dernier est possible dans le cas de travaux votés sur des parties communes comme les couloirs, les halls, les escaliers ou encore les toitures. Il peut également s'agir de travaux sur les parties priv­atives notamment la mise en place de compteurs individuels qui permettent d'apprécier la quantité de chaleur produite dans chaque appartement. L'acquisition de biens immobiliers pour le compte de la copropriété peut être financée par l'emprunt. L'achat d'un terrain contigu qui permet de créer un parc de stationnement ou d'éviter une construction peut en faire partie.

L'emprunt peut également couvrir le coût des travaux en attendant le préfinancement des subventions publiques dans le cas d'une rénovation énergétique ou des travaux permettant que l'immeuble sorte d'une situation d'insalubrité. Dans ce cas, il s'agit de subven­tions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Un emprunt collectif en copro­priété présente des particularités par rapport à un emprunt clas­sique. Ainsi, les copropriétaires ne sont pas tous obligés d'y souscrire et il est réalisé au nom du syndicat des copropriétaires (c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires). Attention cependant, les banques qui prêtent de l'argent aux copro­priétés demandent que la somme à emprunter atteigne un niveau minimum qui se monte généralement à 15 000 euros mais cela peut être plus élevé (sinon elles refusent le crédit). 

Il est donc nécessaire que suffisamment de copropriétaires soient intéressés. Autre particularité : comme il s'agit d'un emprunt collectif accordé au syndicat des copro­priétaires, les situations indivi­duelles sont examinées moins en détail que lorsque l'emprunt est souscrit individuellement. Les garanties habituelle­ment demandées, notamment l'assurance emprunteur qui garantit la banque en cas de décès ou d'invalidité, n'ont pas cours ce qui permet une grande souplesse. Seule contrainte : les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges. Les différents copropriétaires emprunteurs et le reste de la copropriété ne sont pas solid­aires entre eux. « Les copro­priétaires craignaient de devoir payer si un des copropriétaires ne remboursait pas sa quote­part de crédit, ce qui bloquait la souscription des emprunts en copropriété. Mais le législateur a réglé la situation », rappelle Danielle Dubrac, présidente de l'Unis. Une réforme intervenue en 2012 et reprise dans l'article 26-8 
de la loi du 10 juillet 1965 évite ce type de situation : le prêt doit bénéficier d'une caution qui se substitue aux mauvais payeurs en cas d'incident. La condition fixée par la loi de 1965 est que le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement « solidaire », c'est-à-dire qui intervient immédiatement après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt.

L'établissement bancaire qui accorde le crédit à la copro­priété s'occupe de fournir l'or­ganisme de cautionnement, le plus souvent la Compagnie européenne de garantie et de caution (Cegc). Le cautionne­ment solidaire est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subven­tions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. En effet, dans ce cas, le risque est limité.

La question doit être posée en assemblée générale

Pour mettre en œuvre cet emprunt, il est nécessaire d'ob­tenir auparavant un vote des copropriétaires en assemblée générale. La souscription d'un emprunt collectif doit ainsi être inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale que celle du vote des travaux. Il n'est donc pas nécessaire de voter les travaux puis de refaire une assemblée pour aborder la question de l'emprunt. Ce dernier est voté à la même majorité que celle nécessaire aux travaux concernés. La plupart des travaux d'entretien sont adoptés à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire celle des copropriétaires présents et représentés. L'em­prunt sera donc le plus souvent choisi à cette majorité. Mais certains travaux d'économie d'énergie ou encore l'installation de bornes de recharge pour les véhicules électriques sont votés à une majorité plus élevée essen­tiellement celle de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires et pas seulement celle des présents et représentés. S'il s'agit d'une acquisition immobilière, la déci­sion d'acheter et l'emprunt qui est lié à celle-ci est votée à l'ar­ticle 26, c'est-à-dire la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Une fois l'emprunt accepté, les copropriétaires qui souhaitent y participer doivent le noti­fier au syndic de l'immeuble, c'est-à-dire envoyer en cour­rier recommandé leur décision en précisant le montant qu'ils souhaitent demander dans la limite de leur quote-part des dépenses. Cette notification doit être faite dans un délai de deux mois à partir de la réception du procès-verbal d'assemblée générale. La souscription doit être conforme aux conditions générales et particulières qui ont été jointes à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernant le recours à l'emprunt collectif. La loi du 10 juillet 1965 prévoit également que le montant de l'emprunt mentionné à l'article 26-4 ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer. La somme est ensuite versée par l'établisse­ment bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Ensuite, seuls les copropriétaires bénéficiant du prêt sont tenus de rembourser son montant, ses intérêts et les honoraires payés au syndic pour l'emprunt dans la limite de leur quote-part des dépenses. En même temps que la souscription du crédit, l'assem­blée générale autorise le syndic à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu'à la mise en œuvre des voies de recouvrement en cas d'impayé du remboursement du prêt. Dans ce cas, le syndic doit adresser une mise en demeure au copropriétaires défaillant et, en cas d'échec de cette mise en demeure, le syndic peut appeler la caution à rembourser les impayés du copropriétaire. Dans le cas de la vente du loge­ment en copropriété, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'em­prunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de la caution, l'obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords. 

Les freins à l'emprunt en copropriété 

Le plus difficile lorsque la copropriété souhaite emprunter sera finalement de trouver un établissement prêteur. En effet, les banques sont souvent découragées par un montage de dossier plus complexe que pour un particulier et sont également freinées par leur manque de connaissance du fonctionne­ment des copropriétés. L'établissement le plus connu pour les emprunts est la Caisse d'épargne d'Île-de-France qui propose un crédit baptisé Copra 100. Cet établissement a repris les activités du Crédit Foncier après l'absorption de ce dernier par le groupe Banque popu­laire Caisse d'épargne {BPCE). Tout le territoire national peut prétendre à ce crédit même si la Caisse d'épargne d'Île-de­France en assure la gestion. Les taux proposés se situent entre 1 % et 2 % du crédit et il faut rajouter entre 2 % et 3,5 % du montant de l'emprunt pour la caution. En revanche l'établissement impose que le crédit atteigne 30 000 euros pour que la Caisse d'épargne puisse financer le crédit. Chaque copropriétaire est prélevé sur son compte individuel et peut choisir la durée de son crédit, entre trois et vingt ans. Autre possibilité pour les copro­priétés qui ne souhaitent pas passer par BPCE, le courtier API Financement filiale du groupe Arche {Citya Immobilier, Guy Hoquet, Laforêt) peut égale­ment proposer un emprunt collectif. Mais il peut également être intéressant de poser la question à la banque auprès de laquelle la copropriété a placé ses fonds, elle pourra peut-être proposer un crédit. 

L'éco-prêt à taux zéro : une solution pour les travaux d'économie d'énergie
Pour des travaux d'économie d'énergie ou la réfection d'un assainissement non collectif, la copropriété peut bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro collectif, c'est-à­dire que les intérêts d'emprunt dus à la banque sont assumés par l'Etat. Comme pour tout emprunt en copropriété, seuls les copropriétaires intéressés peuvent participer à l'opération. En fonction de l'opération réalisée, le montant du crédit peut varier de façon importante et aller de 7 000 euros pour une action d'isolation sur les parois vitrées à 30 000 euros par logement pour une rénovation thermique globale ou un bouquet de trois travaux et plus. Le principal organisme prêteur pour l'éco-prêt à taux zéro collectif est Domofinance qui se spécialise dans ce domaine. La durée maximale pour rembourser le crédit est de 15 ans. L'organisme indique que pour 5 copropriétaires qui participent à un prêt collectif de 100 000 euros accordé au syndicat de copropriétaires pour une durée de 10 ans soit 40 trimestres, la trimestrialité est de 2587,50 euros {le Taux Annuel Effectif Global est de 0,71 %). Le montant total du crédit dû par la copropriété sera de 103 500 euros (2587,5 euros X 40), auquel il faut ajouter 3 500 euros pour la caution. Rappelons que l'éco prêt à taux zéro est cumulable avec d'autres emprunts et d'autres aides notamment MaPrimeRénov', la principale aide gouvernementale pour tous les travaux de rénovation énergétique.