Accéder à la propriété : s'informer avant de se décider

L'information abonde ! C'est un trait caractéristique de notre époque. Encore faut-il savoir ou trouver la bonne et en faire bon usage.

Que vous cherchiez à acheter un bien immobilier pour vous-mêmes ou pour investir, vous devez recueillir de multiples données avant de vous décider. Voici un panorama de celles qui méritent attention. L'ampleur des questions ne permet pas d'être exhaustif, mais nous attirons votre attention sur quelques points particuliers.

Quelles règles d'urbanisme ?

La valeur d'un bien dépend évidemment de la qualité de la construction, de sa beauté architecturale et de ses dimensions, mais elle varie également en fonction de sa capacité d'usage eu égard aux règles d'urbanisme. La règle est particulièrement importante pour un terrain. La faculté de construire sur le terrain conditionne largement sa valeur. Avant de vous décidez, renseignez-vous à la mairie pour vérifier quelles sont les règles d'urbanisme applicables sur le terrain. En particulier, si vous achetez un bien sur un grand terrain, il est utile de savoir si vous pouvez revendre une partie du terrain comme terrain à bâtir ou si vous pouvez surélever le bien existant.

Le plus efficace est de demander à la mairie un certificat d'urbanisme qui vous renseignera sur les règles d'urbanisme applicables et les éventuelles limitations du droit de propriété (droit de préemption, servitudes d'utilité publique…). Il est à demander sur formulaire Cerfa n°13410*04. Les informations qu'il contient sont valables 18 mois. Consultez le plan local d'urbanisme en vous adressant à la mairie.

Copropriété

Si vous devenez propriétaire dans un immeuble, vous accédez au statut de copropriétaire. Vous n'avez donc la maîtrise que de vos parties privatives, et sous condition de respecter le règlement de copropriété. Pour la gestion des parties communes, vous devez composer avec la communauté des copropriétaires réunis périodiquement en assemblée. Plus le nombre de lots est important, plus votre poids relatif est limité. Vous devez aussi anticiper votre participation aux charges de l'immeuble. En consultant les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le décompte des charges pour l'année écoulée, vous pouvez avoir une bonne image du type de syndicat dans lequel vous vous apprêtez à rentrer. Vérifiez par exemple s'il n'existe pas trop d'arriérés de charges chez les autres copropriétaires. Le syndic est certes chargé d'en assurer le recouvrement (cf. par exemple Civ. 3e, 29 octobre 2003), mais les impayés étant en pratique répartis sur les autres copropriétaires, il faut être conscient du risque pris en achetant un lot dans une copropriété ou les impayés abondent.

Vérifiez aussi l'usage du lot autorisé par le règlement, notamment si vous souhaitez exercer une activité professionnelle dans le bien acquis.

Conseil : anticipez votre participation aux charges de l'immeuble.

Quel impact de la fiscalité ?

Lorsqu'on accède au statut recherché de propriétaire, on atteint aussi celui, moins prisé, de contribuable ! Le propriétaire est notamment tenu de payer la taxe foncière. Avec la suppression en cours de la taxe d'habitation, pour les résidences principales, la fiscalité locale est en plein bouleversement. Il faut vous renseigner auprès du vendeur sur le montant de la taxe foncière. Selon l'observatoire des taxes foncières de l'UNPI, le montant moyen de la taxe foncière représentait 2,3 mois de loyer en 2017. Mais ce montant est extrêmement variable. Dans les plus grandes villes de France, Paris est la ville où le taux de la taxe foncière est le plus bas (13,5%) et Angers celle où il est le plus élevé (56,42%). Pour l'année de l'acquisition, la taxe foncière de l'année en cours est usuellement répartie entre le vendeur et l'acquéreur.

Conseil : renseignez-vous sur le montant de la taxe foncière.

DMTO

L'acquisition suscite aussi le versement de droits de mutation. Ces droits, communément appelés frais de notaire, sont en réalité, pour leur plus grande part, un impôt prélevé à l'occasion de la vente. Il s'agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) avec une part communale et une part départementale.

La taxe communale est de 1,2%.

Les départements ont la faculté de moduler les droits mais cette année (tarif applicable du 1er juin 2019 au 31 mai 2020), les taux sont tous fixés au plafond de 4,50 % à l'exception de 4 départements (Indre, Isère, Morbihan et Mayotte) qui conservent le taux de 3,80 %.

Certaines mutations bénéficient d'exonération sur délibération des conseils départementaux, principalement en faveur du logement social, ou des baux à réhabilitation.

Les départements peuvent créer un abattement pour le calcul des droits, en faveur des immeubles à usage d'habitation ou de garage, mais aucun ne pratique actuellement cette faveur. Ils peuvent en limiter l'effet aux immeubles d'habitation situés dans les zones de revitalisation rurale (art. 1594 F ter du CGI). Quelques départements appliquent l'abattement, pour un montant variable (voir tableau).

Ils peuvent aussi réduire le taux en faveur de la vente par lots déclenchant un droit de préemption ou de la mise en copropriété déclenchant le droit de préemption du locataire (art. 1594 F sexies). Un seul fait usage de cet assouplissement.

Il faut ajouter au droit de mutation un prélèvement pour frais d'assiette calculé au taux de 2,37% sur le montant du droit départemental.

Par ailleurs, les logements neufs étant soumis à la TVA, leur vente bénéfice d'un taux réduit d'enregistrement. Il est de 0,70 % de droit départemental et s'y ajoute 2,14 % de prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement calculé sur le montant du droit départemental, soit au total 0,715 %.

Enfin, il faut ajouter à ces taxes le montant des honoraires du notaire (voir exemples).

Pour une simulation des frais vous pouvez consulter le site de la chambre des notaires. Voici deux exemples de calcul.

Quel financement solliciter ?

Le plus sûr est de financer le bien avec vos deniers propres, qu'il s'agisse de capitaux issus de votre travail ou reçus par succession ou donation. Mais d'une part, il est souvent nécessaire de compléter son plan de financement par emprunt et d'autre part, les taux d'intérêt étant particulièrement bas, il est intéressant de recourir à un financement à crédit.

Frais et droits de mutation pour un appartement

Le mode le plus courant est de souscrire un prêt à taux fixe : le taux d'intérêt reste le même pour toute la durée du prêt. La pratique du prêt à taux variable peut être attractive dans une période de taux élevés où l'emprunteur peut espérer une variation à la baisse du taux d'intérêt. Mais la période actuelle est peu propice à ce type de pari. Mieux vaut s'en tenir à un prêt à taux fixe.

Dans le cas où vous projetez l'acquisition d'un bien au moyen de la vente d'un autre mais que vous n'avez pas encore vendu votre bien, vous pouvez aussi souscrire un prêt relais. La banque vous assure le financement le temps que vous récupériez le capital du bien à vendre. Le coût de ce type de prêt étant supérieur au financement classique, il ne faut pas que la période de transition soit trop longue.

Voici comme élément de comparaison le taux de l'usure, c'est-à-dire le maximum autorisé, pour les prêts immobiliers pour le 3e trimestre 2019. Il y a 0,7 point d'écart entre le seuil de l'usure du prêt-relais et celui du prêt à taux variable.

Taux de l'usure pour les prêts immobiliers au 3e trimestre 2019

La durée du prêt est à ajuster en fonction des ressources que vous y consacrez, pour l'accession. Le montant de la mensualité étant limitée à environ un tiers de vos ressources, si le financement est insuffisant pour un remboursement sur une durée brève, il faut allonger la durée du prêt pour obtenir un prêt plus important pour une mensualité identique.

L'acquisition immobilière présente le grand intérêt de l'effet de levier : en achetant un bien à crédit vous disposez immédiatement de l'usage du bien mais vous n'en aurez assuré le financement qu'à l'échéance du prêt. Vous pouvez donc l'occuper immédiatement ou le louer, ce qui vous permet d'assurer le remboursement d'une part des mensualités (lire l'interview de Maël Bernier).

"Faites jouer l'effet de levier du crédit !"

Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com

Quel taux d'effort peut être admis pour l'accession à la propriété ?

Le premier conseil à donner à l'acquéreur c'est de bien faire ses comptes. Une banque ne prête pas au-delà d'un tiers des revenus. Si vous avez 3000 € de revenus nets avant impôt, vous ne pourrez pas emprunter pour une mensualité de plus de 1000 € par mois, mais si vous avez un crédit auto de 200 €, cela réduit votre capacité d'emprunt à 800 €. Par ailleurs, ce qui est rassurant pour la banque, c'est la stabilité de votre situation professionnelle.

Faut-il avoir un apport personnel ?

La banque apprécie votre capacité d'épargne. Avoir mis de côté ne serait-ce que 7 000 ou 8000 € à 30 ans est un bon signal pour la banque. Mais avec le niveau actuel des taux, le bon conseil c'est de garder votre cash et d'emprunter davantage. Les banques acceptent de prêter jusqu'à 110 %, pour couvrir l'achat du bien et les frais induits.

Comment évoluent les taux ?

Les taux moyens en ce début juillet sont de 1 à 1,5%, un niveau jamais atteint.

Un facteur de hausse des prix ?

Il peut y avoir un effet inflationniste dans les villes déjà saturées mais dans de nombreuse villes hors Paris, le pouvoir d'achat de l'acquéreur s'est amélioré ces derniers mois sous l'effet conjugué de la baisse des taux et de la stabilité des prix.

Les délais d'obtention des prêts sont-ils en hausse ?

De nombreuses banques ont baissé leur taux dès mars et ont dû faire face à un afflux de demandes. Même si d'autres ont suivi, il est donc difficile d'obtenir un prêt en moins de trois mois. Je conseille aux acquéreurs de négocier un délai d'obtention de prêt de 3 mois et demi voire 4 mois pour éviter que la vente échoue pour une question de délai.

Faut-il négocier une clause de remboursement anticipé ?

Quand on emprunte à 1%, on n'a pas intérêt à rembourser avant terme, car l'inflation est à un taux supérieur. De plus, le remboursement anticipé fait perdre le bénéfice de l'assurance emprunteur. Cette assurance joue comme une assurance vie, si on rembourse avant terme on en perd l'avantage. Mieux vaut poursuivre le remboursement mensuel et conserver le cash dont on peut disposer, par exemple lors d'une donation ou un héritage.

Un conseil en cas d'emprunt à deux ?

Tout écrire (apport de l'un et de l'autre, financements…), chez un notaire, cela limite les difficultés en cas de séparation.

Quelle est la durée d'emprunt ?

Alors que les emprunts sur longue durée était rares, la durée de 25 ans s'est largement diffusée : 40 % des cas. Les taux très bas incitent à allonger la durée du prêt.

En cas d'emprunt pour un investissement locatif ?

Les banques prêtent actuellement à des taux aussi bas que pour l'accession. Elles apprécient la capacité de remboursement en fonction du loyer potentiel, mais en conservant une marge de sécurité. Mon conseil est que la mensualité ne dépasse pas un loyer de 10 mois sur 12, pour tenir compte de la vacance locative, des risques d'impayés et de la taxe foncière, surtout si l'emprunteur a des revenus modestes.

Je recommande l'investissement par exemple aux jeunes qui ne souhaitent pas acquérir leur logement pour une raison de mobilité professionnelle ou de trop haut niveau des prix.

Il y a un regain d'intérêt pour l'investissement locatif en 2019 avec le niveau des taux et la crise des Gilets jaunes a montré qu'arrivé à la retraite, il valait mieux avoir acheté sa résidence principale.

Un dernier conseil ?

Mettez le moins de cash possible dans votre acquisition, pour faire jouer au maximum l'effet de levier.

Quel contrat signer ?

Le formalisme des ventes est en progression contante puisque le législateur veille régulièrement à augmenter la masse d'informations qui doit être remise à l'acquéreur. En témoigne notamment la prolifération des diagnostics (voir 25 millions de propriétaires de juin 2019, p. 34 et 35).

Mais le principe du consensualisme demeure : l'accord des parties sur la chose et sur le prix vaut vente (art. 1583 du code civil). La vente est donc parfaite dès l'accord, indépendamment des formalités de publicité qui ne produisent effet qu'à l'égard des tiers (Civ. 1e, 1er juin 1999).

Le contrat de vente, acte authentique donc passé devant notaire, est précédé d'un avant-contrat, qui le détermine largement.

L'usage varie suivant les régions. Il peut s'agir d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis. La promesse unilatérale comporte le consentement définitif du vendeur mais l'acquéreur, ou bénéficiaire, dispose d'une option. Il peut confirmer son intention d'acquérir, ce qui transforme la promesse en vente définitive ou y renoncer, la promesse est alors caduque. Mais dans ce cas, il perd l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée à la signature de la promesse. Dans le compromis, encore appelé promesse bilatérale (ou synallagmatique) de vente, vendeur et acquéreur s'engagent définitivement, le contrat de vente authentique confirmera seulement la vente à l'égard des tiers en étant publié à la conservation des hypothèques.

Les contrats, qu'il s'agisse de promesse unilatérale ou de compromis, sont par ailleurs assortis de conditions suspensives (art. 1304 et suivants nouveaux du code civil). La réalisation de la vente dépend alors d'un évènement futur et incertain. Les conditions les plus courantes sont liées à l'obtention d'un prêt pour financer l'acquisition ou d'un permis de construire lors de l'achat d'un terrain à bâtir.

Le formules de contrat sont issues d'une longe pratique notariale et évoluent au fil des ans pour s'adapter aux modifications législatives.

Avant de signer

La signature est un acte qui engage… surtout le vendeur. Avec le développement du droit de rétractation, l'accord de l'acheteur est en quelque sorte virtuel : vous donnez votre accord, mais vous pouvez vous rétracter. L'article L 271-1 du CCH permet à l'acquéreur du logement de se rétracter dans un délai de 10 jours à compter de la présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte. Mais il faut prendre garde au champ d'application de ce droit : il ne s'applique pas aux contrats portant sur un bien mixte ni un terrain à bâtir (Civ. 1e, 4 février 2016). De plus, le droit de rétractation ne bénéficie qu'aux acquéreurs non professionnels. En conséquence, si vous faites l'acquisition par le biais d'une SCI, vous pouvez être considéré comme un professionnel en fonction de l'objet social que vous avez défini. C'est le cas si l'objet est l'acquisition et la gestion de tous immeubles et biens immobiliers meublés (Civ. 3e, 24 octobre 2012) et même pour une SCI familiale propriétaire d'un seul bien (Civ. 3e, 16 septembre 2014). Dans ce cas, votre signature vous engage définitivement (sous réserve que les conditions suspensives pouvant être stipulées par ailleurs soient remplies).

Afin de vous préparer à la signature (de la promesse ou de l'acte définitif), demandez à votre notaire qu'il vous adresse le projet d'acte. Considérant que se développe la pratique de lecture des actes sur écran dans l'étude du notaire, son examen peut en être accéléré. Il est donc bien préférable d'obtenir communication du projet d'acte avant le rendez-vous de signature. Vous pourrez alors demander à votre notaire les explications requises et le cas échéant les modifications utiles.

N'oubliez pas que si la transaction peut se conclure avec l'intervention d'un seul notaire, il est hautement préférable, et pas plus coûteux, que chaque partie ait son propre conseil. La rédaction des actes juridiques est complexe ; des nuances, par exemple dans la réaction d'une condition suspensive, peuvent avoir des effets importants. Il est de bonne pratique que chaque partie ait son conseil. Si, pour une première acquisition, vous n'avez pas de notaire, c'est le bon moment de choisir un professionnel avec lequel vous vous sentez en confiance.

Quel bien acquérir ?

Tous les professionnels vous le diront, les trois critères à privilégier sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. L'objectif de choisir un bien idéalement situé (à proximité des commerces, des équipements publics, mais sans nuisance de bruit ou de vue) est de détenir un bien disposant d'un grand confort d'usage mais aussi qui soit facilement revendable.

Soyez attentif à la proximité des moyens de transport. Avec la lutte toujours plus rigoureuse des pouvoirs publics contre les automobilistes, il est important de disposer d'un bien proche des transports publics.

Pour un investissement locatif, le choix le plus classique est celui du logement. L'avantage de ce type de placement, sauf dans les zones non tendues, est la sécurité du marché : il est généralement plus facile de trouver un locataire et lors du congé, vous pouvez plus facilement retrouver un occupant. L'inconvénient est la moindre rentabilité. Le rendement d'un logement est généralement inférieur à celui d'un commerce ou d'un local professionnel.

Si vous recherchez un rendement élevé, vous pouvez vous intéresser à l'achat de locaux commerciaux ou professionnels. La capacité financière des locataires est plus forte que celle des logements et les loyers y sont donc plus élevés. De plus, le régime juridique des baux (baux commerciaux ou baux professionnels) est plus souple que celui des baux d'habitation et autorise plus de liberté dans la rédaction des contrats. Ainsi par exemple, dans un bail commercial, il est possible de faire supporter au locataire des charges et réparations plus importante que dans un bail d'habitation, dans la limite de l'article R 145-35 du code de commerce. Le bail peut par exemple imputer au locataire le paiement de la taxe foncière.

Notez cependant que la pratique des baux commerciaux est très procédurale et doit donc être réservée aux investisseurs avertis, ou agissant avec le conseil d'un spécialiste.

Un parking ?

Vous souhaitez démarrer un investissement mais vous disposez de fonds limités ? L'acquisition d'un parking peut être un bon moyen de constituer une première pierre à votre patrimoine immobilier : le montant de l'achat est plus restreint que celui d'un logement et surtout, la gestion locative en est bien plus simple. Vous n'avez pas à respecter la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique au logement, ni au statut des baux commerciaux (art. L 145-1 et suivants du code de commerce). Le bail est libre tant pour sa durée que sur le montant du loyer et la faculté de donner congé. Procurez-vous le modèle 104 de la Presse Immobilière auprès de votre chambre.

Quel est le bon prix ?

Chacun en conviendra, un élément essentiel d'une bonne transaction est de la faire au bon prix, surtout pour un investissement. L'acquéreur doit donc s'informer avec précision sur les valeurs de marché. Il était naguère relativement ardu de se faire une idée exacte d'un marché, car les transactions conservaient une dimension de confidentialité peu propice à leur diffusion. L'acquéreur en était réduit à faire ses statistiques de prix à partir des annonces de vente et à calculer une décote de négociation pour estimer le prix de marché. Il pouvait aussi avoir connaissance de transactions par son réseau personnel ou le recours à une agence immobilière.

Cette époque est révolue. L'administration fiscale dispose, en raison de la nécessité pour les parties de lui transmettre les éléments de la vente, par le biais du notaire, toutes les données de la transaction. Ces données servent d'assiette aux droits de mutation et aux impôts sur la détention (taxe d'habitation et taxe foncière notamment). Mais le législateur a décidé l'ouverture au public de ces données.

Il est désormais possible, en vous rendant sur le site internet Patrim, d'accéder à la base et de connaître les transactions intervenues au cours des 5 dernières années.

Vous devez pour cela donner votre numéro fiscal (qui figure sur vos avis d'imposition) et votre mot de passe que vous utilisez pour vos déclarations.

En sélectionnant une adresse et un type de bien (par exemple un appartement de 4 pièces) le simulateur vous fournit un tableau avec les ventes récentes précisant l'adresse, l'année de construction, l'étage, la surface le prix total et le prix au m2. Avec les outils de visualisation sur internet des rues, vous pouvez voir une photo de l'immeuble et de son environnement.

Cet outil, de grande qualité, révolutionne la recherche immobilière car il met tout acquéreur potentiel en mesure de vérifier la réalité des transactions opérées dans un passé proche.

À noter

Visitez !

Pour apprécier la qualité d'un bien et son environnement, la consultation des annonces sur internet ne remplace pas une visite sur place. Après avoir fait votre présélection de biens qui peuvent vous intéresser, il est indispensable de se rendre dans les lieux pour apprécier la qualité de la construction et le type de quartier. L'accédant est naturellement plus enclin que l'investisseur à une visite sur place puisqu'il entend occuper le logement, mais la règle doit être respectée pour un bailleur car trop de déconvenues ont eu lieu, faute pour l'investisseur d'être allé vérifier sur place le type de quartier dans lequel il allait acquérir un logement. Certaines opérations de défiscalisation ont été lancées dans des quartiers dans lesquels la demande locative était insuffisante et les acquéreurs se sont trouvés face à un bien pour lequel le loyer espéré était surévalué.

Il est parfois possible d'engager la responsabilité d'un professionnel qui vous aurait sciemment trompé sur la réalité d'un quartier ou d'un marché, mais il ne faut pas trop compter sur ce type de recours qui nécessitent de l'énergie, du temps, des frais, pour un résultat aléatoire. Un récent arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3e, 27 juin 2019) a statué sur la responsabilité d'un notaire et d'un conseil en gestion de patrimoine, à la suite du recours d'un investisseur qui avait subi un contrôle fiscal. L'acquisition concernait des logements dans un château en restauration mais l'une des entreprises chargées des travaux avait encaissé les fonds sans faire les travaux et avait fait faillite. Les sommes déduites par le contribuable ne correspondant pas à des travaux, l'administration fiscale avait remis en cause les déductions opérées. Le contribuable avait exercé en vain un recours contre le notaire et son conseiller en gestion de patrimoine.

Autre conseil ; achetez près de chez vous. Si vous voulez faire de la gestion locative avec le secours d'un administrateur de biens, le conseil est moins utile car c'est lui qui assurera la relation avec le locataire ou la copropriété. Mais si vous assurez directement le contact avec votre locataire, il vaut mieux ne pas être trop éloigné du bien à louer. Cela vous gagnera un temps précieux.

Conseil : il est indispensable de se rendre sur les lieux.

Pensez à la fiscalité… mais pas trop

Lorsque vous faites une acquisition, il est bon de se poser la question en amont de la formule fiscale la plus adaptée. Mais ne faites pas l'inverse. Le montage fiscal doit être au service de l'acquisition et non le contraire. En fonction de votre objectif patrimonial (acquisition pour se loger, dans un but de valorisation de capital ou de transmission), vous choisirez avec l'aide de votre chambre de propriétaire ou d'un notaire, la formule la plus adaptée. La récente réforme de l'article L 64 A du livre des procédures fiscales qui réprime les abus de droit conforte cette analyse (cf. l'analyse de l'arrêt du Conseil d'Etat du 8 février 2019, p 38).

Evitez des montages trop complexes

Dans le même esprit, il vaut mieux éviter les montages trop complexes. Ne négligez pas le fait que les montages patrimoniaux complexes font appel à des structures intermédiaires (sociétés notamment) ou à un démembrement de propriété. L'avantage de la répartition entre nue-propriété et usufruit par exemple permet d'anticiper une transmission patrimoniale. Vous envisagez de transmettre un bien à vos enfants, vous leur transférez la seule nue-propriété, ce qui limite la fiscalité de la transmission puisqu'elle ne porte que sur la partie transférée. Lors de votre décès, l'usufruit que vous avez gardé s'éteint et la pleine propriété se reconstitue sur la tête de vos enfants, sans droit de succession. Vous avez donc minoré les droits de succession. Mais dans l'intervalle, vous devez gérer le bien en bonne intelligence avec les enfants qui sont devenus vos nus-propriétaires.

Pensez à la SCI et au démembrement

Le recours à une SCI est également utile. Il peut par exemple servir un but de transmission. Au lieu d'investir puis de donner le bien acquis à vos enfants, vous pouvez d'abord leur faire une donation, puis constituer avec eux une SCI, en étant vous-mêmes associé minoritaire. La SCI achète un bien à l'aide d'un prêt. Au terme du remboursement de l'emprunt qui aura été souscrit par la SCI, la société peut être dissoute et le produit de la vente, attribué aux enfants en fonction de leur participation dans la société. Il n'y a pas alors de droit de donation à payer puisqu'il aura été acquitté avant, sur une assiette plus faible.

Un achat croisé de nue-propriété et d'usufruit, a aussi son intérêt, pour un achat à deux personnes non mariées ou pacsées. Chacun achète la moitié de la nue-propriété du bien et l'usufruit de l'autre moitié et prévoit par succession de transmettre sa part à l'autre. A la succession de l'un, le survivant récupère la pleine propriété de la moitié dont il était nu-propriétaire et il hérite de la nue-propriété de l'autre moitié. L'assiette des droits est donc moindre que s'il devait payer des droits sur la pleine propriété de la moitié.

Achat croisé de l'usufruit et de la nue-propriété

Bien de 200 000 € A et B ont 40 ans lors de l'achat B meurt à 50 ans.

A devient titulaire de la pleine propriété d'une moitié et hérite de la nue-propriété de l'autre moitié.

Il paie des droits sur 60 000 € et non sur 100 000 €, ce qui aurait été le cas si chacun avait acquis la moitié du bien en indivision.

(1) au taux de 60 % entre personnes non parentes, après abattement de 1594 €.
L'avantage est plus conséquent si le bien a augmenté de valeur en 10 ans.

Les montages peuvent se complexifier à l'infini par exemple avec des achats croisés de nue-propriété et d'usufruit qui peuvent porter sur des biens ou sur des parts de société. Mais mieux vaut éviter trop de complexité. N'oubliez pas par exemple que le recours à une société impose, outre les formalités de création, de tenir une comptabilité minimum pour la société et de faire une déclaration n° 2072 au mois de mai.

En conclusion, même pour un placement, achetez un bien que vous aimeriez habiter. C'est la meilleure garantie pour éviter de se tromper !