Loi de finances pour 2019 : une loi de transition

La loi de finances pour 2019 (n° 2018-1317 du 28 décembre 2018) comporte de multiples ajustements de dispositifs existants. Les propriétaires prêteront attention à la création du régime «Denormandie», cette nouvelle incitation à l’investissement locatif dans l’ancien, qui emprunte son mode de fonctionnement au régime Pinel. Le régime du prélèvement à la source fait l’objet de quelques aménagements qui en limitent un peu les effets négatifs.

Le régime du loueur en meublé non professionnel est reconduit à l’identique pour 3 ans. A l’inverse, certains dispositifs sont prorogés avec quelques adaptations, comme l’éco-PTZ ou le crédit d’impôt de transition énergétique.

Même s’il faut noter une clarification du régime d’imposition des locaux industriels, la fiscalité locale n’est pas modifiée fondamentalement. Mais dans ce domaine, le législateur est dans l’attente des orientations du Gouvernement pour réformer la fiscalité locale au printemps.

Cette loi de finances fait donc un peu figure de loi de transition : adaptant des dispositifs existants, elle est publiée avant une nouvelle étape de réforme centrée sur la fiscalité locale.

Cette loi étant très technique et comportant de multiples dispositions, nous insisterons sur le prélèvement à la source, les régimes d’incitation à l’investissement ou à la rénovation, puis sur la fiscalité locale avant de conclure par le nouveau mode de contrôle des abus de droit.

Le prélèvement à la source est aménagé

Le 1er janvier 2019 a marqué la mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Les contribuables voient donc leur salaire ou leur pension de retraite amputé d’un montant destiné directement à l’administration fiscale et les bailleurs se voient prélevés d’un acompte sur leur compte bancaire pour l’imposition de leurs revenus fonciers.

Ce dispositif n’est pas remis en cause mais la loi nouvelle adapte une mesure sur l’avance des crédits d’impôt. Pour compenser le fait que le prélèvement à la source est calculé sur l’imposition de l’année précédente, sans tenir compte des crédits d’impôts, la loi de finances pour 2018 avait prévu le versement au printemps 2019 d’une avance de 30 % sur les crédits d’impôts obtenus l’année précédente.

La loi nouvelle améliore le dispositif en étendant son champ d’application, en majorant son taux et en avançant sa date de versement.

Le champ d’application de l’avance est étendu

L’avance concernait initialement le crédit d’impôt pour les salariés à domicile et pour les frais de garde de jeunes enfants. Elle s’étend désormais aux crédits d’impôts suivants :

• dépenses d’investissements locatifs (Pinel, Scellier, Duflot, Censi-Bouvard et investissements dans les départements d’outre-mer),
• dépenses d’hébergement en EPHAD,
• dons aux œuvres,
• cotisations syndicales.

L’avance est augmentée

La loi nouvelle fixe son montant à 60 % des avantages obtenus au titre de l’an dernier (soit les avantages déclarés au printemps 2018 sur les revenus de 2017).

Le montant minimum de l’avance était fixé à 100 euros, il est désormais limité à 8 euros, ce qui avantage les contribuables qui ont eu un crédit d’impôt limité.

La date de versement est avancée.

Le code général des impôts (art. 1665 bis) fixe son versement avant le 1er mars et le Gouvernement a évoqué un versement dès le 15 janvier.

Rappelons que ce dispositif d’avance est calculé à partir des avantages fiscaux obtenus l’an dernier. L’avance n’est donc pas versée à titre définitif : si vous n’avez pas d’avantages fiscaux en 2019 au titre des revenus de 2018, il faudra restituer l’avance. La régularisation se fera à l’automne, lorsque vous aurez déclaré vos revenus de 2018 au printemps 2019.

Le régime du prélèvement à la source reste inchangé et 25 millions de propriétaires en rappelle les principales modalités (lire p. 18). Par ailleurs, les taux d’imposition de l’impôt sur le revenu ne sont pas modifiés, mais les tranches du barème sont simplement réévaluées de 1,6%, en fonction du montant de l’inflation estimé pour 2018.

Les adaptations des aides à l'investissement locatif 

Le régime d’incitation à l’investissement locatif Pinel n’est pas remis en cause, mais il fait l’objet de plusieurs mesures d’adaptation ; par ailleurs, il est étendu à l’investissement dans l’ancien avec travaux, sous condition.

Adaptation du régime Pinel

La loi de finances prévoit quelques adaptations du régime Pinel.

• Le régime Pinel a été restreint : il n’est plus ouvert aux communes des zones B2 et C depuis le 1er janvier 2018. Mais la loi avait prévu des dispositions transitoires.
  
  Pouvaient bénéficier du régime Pinel les acquisitions effectuées avant le 31 décembre 2018 si la demande de permis de construire était déposée au plus tard le 31 décembre 2017. La loi nouvelle décale la date limite du 31 décembre 2018 au 15 mars 2019 (à condition que le permis de construire ait été délivré avant le 31 décembre 2017).
• Le régime Pinel est ouvert aux contribuables partant à l’étranger. L’investissement Pinel suppose que le contribuable soit domicilié en France. En conséquence, s’il devient résident à l’étranger, il ne peut pas conserver le bénéfice de l’avantage fiscal. Cette mesure est assouplie : un contribuable qui a effectué un investissement alors qu’il était résident en France peut désormais en conserver le bénéfice, s’il s’établit à l’étranger. L’assouplissement ne concerne toutefois que les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019.
• Les communes faisant l’objet d’un contrat de redynamisation des sites de défense (CRSD) sont éligibles au régime Pinel. La loi nouvelle élargit cette condition aux communes dont le territoire a été couvert par un CRSD dans les 8 ans précédant l’investissement.

Enfin, la loi précise le système de plafon- nement des rémunérations perçues par les intermédiaires. Il s’agit de frais de commissions versées par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires. Ces frais devront être estimés à la signature du contrat de réservation et figurer sur l’acte authentique.

Les opérations concernées sont les ventes de logements neufs ou en VEFA pour lesquelles l’acheteur demande le bénéfice de la réduction d’impôt (art. 199 novovicies X bis du CGI).

Mais cette mesure suppose la parution d’un décret et son entrée en vigueur est donc reportée à la parution de ce texte.

Extension du Pinel à l’ancien avec travaux : le « Denormandie »

À la suite de l’effondrement d’immeubles vétustes à Marseille à l’automne dernier, le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie avait annoncé la création d’un régime incitatif pour favoriser la rénovation des logements anciens dégradés.

Ce dispositif qui prend le nom du ministre adapte le régime Pinel en vigueur (art. 226 de la loi de finances, art. 199 novovicies du CGI).

Il est ouvert aux contribuables qui achètent un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Deux types d’opérations sont possibles :

• acquisition d’un logement et réalisation de travaux de rénovation,
• acquisition d’un local à usage autre que d’habitation et qui fait l’objet ou qui a fait l’objet de transformation en logement.

Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Autrement dit, les travaux doivent représenter au moins un tiers du prix d’achat (pour un achat de 300 000 €, il faut faire 100 000 € de travaux, le montant des

travaux représentant 25 % de 400 000 €). La liste des travaux sera précisée par décret.

Le dispositif n’est pas ouvert dans toute la France, mais il est réservé aux « logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire ». Ces ORT sont définies à l’article L 303-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

La liste des communes et des centres-villes concernées doit être déterminée par arrêté. Le ministère a précisé que cela s’applique- rait, outre aux communes en ORT, aux 222 communes du dispositif Action Cœur de ville.

L’avantage fiscal est le même que celui du régime Pinel ordinaire. Le taux de la réduction d’impôt est de :

• 12 % en cas d’engagement de louer pour 6 ans ;
• 18 % en cas d’engagement de louer pour 9 ans.

L’engagement de location peut être prolongé par période de 3 ans (deux périodes pour l’engagement initial de 6 ans et une période pour l’engagement initial de 9 ans). L’engagement de 3 ans supplémentaire donne droit

à 3 % de réduction en plus. Le maximum est donc de 21 %.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat avec travaux, le total étant limité à 300 000 € par contribuable et pour une même année d’acquisition.

Le bailleur doit s’engager à respecter un plafond de loyer et à louer à un locataire respectant un plafond de ressources.

Rappelons pour mémoire que les plafonds de loyer sont (pour 2018) pour le Pinel neuf :

• 16,96€enzoneAbis ;
• 12,59€enzoneA ;
• 10,15 € en zone B1 ;
• 8,82 € en zone B2 et C.

Mais il faut d’une part attendre confirmation des montants à retenir pour 2019 sur ce nouveau régime et d’autre part rappeler que les montants de loyer fixés par le ministère peuvent faire l’objet de réduction par le préfet après avis du comité régional de l’habitat et l’hébergement pour les adapter aux particularités des marchés locatifs locaux (art. 199 III novovicies du CGI).

Enfin, précisons que les dépenses de travaux retenues pour la réduction d’impôt ne peuvent pas faire l’objet de déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Calcul du loyer plafond pour le régime Pinel/Denormandie

Le LMNP est prolongé de 3 ans

Le dispositif d’incitation à l’investissement en loueur en meublé non professionnel (LMNP) devait prendre fin au 31 décembre 2018. La loi de finances (art. 186) le prolonge de 3 ans jusqu’à fin 2021. Ce régime, également appelé Censi-Bouvard, est reconduit à conditions identiques. Rappelons qu’il s’agit d’investissement dans les établissements médicaux pour personnes âgées, dépendantes ou handicapées ainsi que les résidences services pour étudiants. L’acquisition peut porter sur les établissements neufs ou anciens (plus de 15 ans) avec réhabilitation. Le taux de la réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement.

Les aides à la rénovation réajustées

La loi de finances modifie le régime du CITE et de l’éco-PTZ.

Le CITE réajusté

Le crédit d’impôt de transition énergétique (CITE) fait une nouvelle fois l’objet de réajustements.

Rappelons que l’intention du Gouvernement est de le transformer en prime. Mais, pour l’année 2019, le CITE est reconduit dans sa forme actuelle de crédit d’impôt, tout en étant modifié. Il est donc applicable jusqu’au 31 décembre 2019.

Les principales modifications sont les suivantes :

• Les changements de fenêtres reviennent dans le champ du crédit d’impôt, alors qu’ils en avaient été retirés depuis le 1er juillet 2018. Deviennent éligibles les dépenses d’acquisition de matériels d’isolation thermique des parois vitrées, sous condition toutefois que l’installation remplace des vitrages simples. Précisions que l’assiette du CITE vise ici l’achat des équipements mais non les dépenses de pose.
  
  Par ailleurs, la loi nouvelle introduit un plafonnement spécifique, qui sera fixé par arrêté. Il devrait être de 100 € par fenêtre ;
• Les dépenses de chaudière (acquisition de chaudière à très haute performance énergétique autre qu’à fioul, de chaudières à micro-génération au gaz), restent dans le champ du CITE mais sont soumises à un plafond spécifique qui sera fixé par décret. Le montant prévu est de l’ordre de 1000 à 1200 € ;
• Pour les dépenses relatives au chauffage, la loi nouvelle intègre les dépenses de pose des équipements. Sont visées les dépenses de pose des équipements de chauffage et d’eau chaude utilisant des sources d’énergie renouvelable, des systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie hydraulique ou de la biomasse, de pompes à chaleur (autre que air/air) dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude et les équipements de raccordement à un réseau de chaleur et de froid.
  
  La loi ajoute à ces dépenses, les frais de dépose d’une cuve à fioul. Pour ces dépenses, il faudra respecter un plafond de ressources à fixer par décret.

L’éco-PTZ prolongé de 3 ans

L’éco-prêt à taux zéro devait expirer avec l’année 2018. Il retrouve une nouvelle vigueur par la vertu de la loi de finances qui le prolonge jusqu’au 31 décembre 2021. Mais cette prolongation se combine avec un changement de logique. Le législateur considérait jusqu’à présent qu’il fallait inciter le propriétaire à effectuer un ensemble, un « bouquet » de travaux pour obtenir des résultats plus efficaces en termes d’économie d’énergie. La loi nouvelle (art. 184) abandonne cette exigence en adoptant une autre optique : il vaut mieux inciter les propriétaires à s’engager dans des travaux, même s’ils n’ont pas de moyens conséquents à y consacrer. Cette réforme pragmatique est bienvenue.

En conséquence, pour les offres d’éco-PTZ émises à compter du 1er mars 2019, il ne sera plus exigé de bouquet de travaux et le prêt pourra financer des travaux relevant d’une seule catégorie.

D’autres assouplissements sont adoptés mais à compter du 1er juillet 2019 :

• la durée maximale du prêt est fixée à 15 ans, quels que soient les travaux visés ;
• il est possible d’obtenir un prêt complémentaire dans un délai de 5 ans à compter de l’émission du prêt principal alors que ce délai était jusqu’à présent de 3 ans ;
• l’isolation des planchers bas est ajoutée à la liste des travaux éligibles au prêt ;
• dans une copropriété, le seuil de 75% des quotes-parts afférentes à des lots affectés à l’usage d’habitation est supprimé. Les copropriétaires de logements peuvent donc demander un éco-PTZ, même si la majorité des lots sont affectés à un autre usage. Enfin, il est possible de cumuler un premier éco-PTZ accordé au syndicat des copropriétaires et un éco-PTZ complémentaire au copropriétaire (ou au syndicat) ;
• le logement doit être construit depuis plus de 2 ans alors qu’antérieurement, seuls étaient éligibles les logements construits avant 1990.

Plus-values immobilières : assouplissement pour les non-résidents

Le législateur a assoupli le régime de taxation des plus-values immobilières concernant les contribuables résidant à l’étranger.

Jusqu’à présent, un contribuable qui cédait sa résidence principale en partant à l’étranger était exonéré d’impôt sur la plus-value. Mais si la cession intervenait alors qu’il était déjà résident à l’étranger, il ne pouvait plus bénéficier du régime d’exonération. Désormais, en cas de cession de sa résidence principale, le contribuable qui est devenu résident à l’étranger reste exonéré, sous 4 conditions (encadré).

Par ailleurs, il existe un régime spécifique d’exonération partielle des plus-values à hauteur de 150 000 € pour les cessions de résidence principale d’un contribuable rési- dant à l’étranger, si le logement a constitué pendant 2 ans sa résidence principale (à un moment quelconque avant la cession) et si la cession a lieu au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant le transfert à l’étranger. Cette règle est assouplie ; il suffit désormais que la cession ait lieu avant le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert à l’étranger.

Impôts locaux : des clarifications

La loi de finances apporte une série de précisions sur les impôts locaux. En voici quelques exemples.

Clarification pour les locaux industriels

Pour certains locaux industriels, il existait unen incertitude sur le calcul d’imposition. Elle est levée. La valeur locative des locaux industriels est calculée en fonction du prix de revient des immobilisations (méthode comptable) alors que les locaux professionnels relèvent depuis 2017 d’une valeur appréciée selon le marché locatif. Mais la frontière entre les deux types de locaux n’est pas toujours aisée à tracer. La loi nouvelle (art. 1500 du CGI modifié) reprend une définition jurisprudentielle en qualifiant de locaux industriels les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessitent d’importants moyens techniques.

Il en est de même pour les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’autres activités qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

Par ailleurs, la loi nouvelle considère désormais que si les installations, matériels ou outillages ne dépassent pas 500 000 €, ces bâtiments ne revêtent pas un caractère industriel.

Ils sont donc considérés comme des locaux professionnels et relèvent de l’appréciation de la valeur locative selon la valeur de marché, comme cela se pratique depuis 2017 pour ce type de locaux.

Ordures ménagères : une prime au tri

Les contribuables sont souvent irrités par les frais de 8 % facturés pour le recouvrement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Qualifiés de frais de gestion, ils sont destinés à compenser les frais d’assiette et de recouvrement (4,4 %) et les frais de dégrèvement et de non-valeur (3,6 %). Il faut donc payer l’impôt et celui qui le recouvre ! La loi de finances pour 2019 réduit ce prélèvement dans le cas particulier de la mise en place d’une TEOM avec une part incitative.

Ce dispositif consiste à tenir compte de la quantité, du mode de collecte ou de la nature des déchets produits. La loi prévoit que les frais de gestion sont réduits à 3 % (respectivement 1 % et 2 % pour les deux types de frais) au lieu de 8 % pendant 5 ans à compter du 1er janvier 2019 si la délibération instituant la part incitative est postérieure au 1er janvier 2018.

Par ailleurs, la loi accorde de la souplesse pour la mise en place de la part incitative. En principe, le produit de la TEOM ne doit pas excéder le produit total de la taxe tel qu’issu des rôles de l’année précédente. Mais la loi autorise que la première année de mise en place de la part incitative, le produit de la TEOM puisse augmenter, dans la limite de 10 % du produit de l’année précédente.

Autres mesures

Droits d’enregistrement : un coup de pouce pour la transmission des biens ruraux

Signalons un allègement de fiscalité pour les transmissions de biens ruraux. La transmission à titre gratuit de biens ruraux (ou de parts de groupements fonciers agricoles) bénéficie d’un régime spécifique qui accorde une exonération de droits de succession à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 € et de 50 % au-delà de ce montant. Le montant de 101 897 € est porté à 300 000 € par la loi nouvelle (art. 46). Cette hausse de seuil réduit donc sensiblement l’imposition de ces transmissions.

Assurance des prêts immobiliers : un surcoût fiscal

La mesure est brève (art. 123, II-1e et III) mais son impact pratique n’est pas négligeable pour les emprunteurs immobiliers. Elle consiste à supprimer l’exonération de taxe sur les conventions d’assurance dont bénéficiaient les garanties en cas de décès. Ces contrats relèvent donc désormais de la taxe au taux de 9 %.

Deux aides pour les organismes de foncier solidaire et la location-accession

La loi de finances apporte deux assouplissements dans la taxation en faveur, d’une part, des organismes de foncier solidaire et, d’autre part, pour les logements en location-accession.

• 1. Les organismes de foncier solidaire qui achètent un terrain pour y réaliser des opérations de logement en vue de la conclusion d’un bail réel solidaire bénéficient du taux de TVA de 5,5 %. Mais, si les conditions requises pour ce taux ne sont pas remplies ou cessent de l’être dans les 15 ans suivant l’opération, le taux réduit est remis en cause. Or il suffit que la condition ne soit pas remplie pour un logement (par exemple qui n’est plus affecté à une résidence principale) pour que le taux réduit soit remis en cause pour l’ensemble de l’opération. La loi nouvelle (art. 76) tempère cette règle très rigoureuse par deux moyens. D’une part, elle admet que le complément d’impôt à payer sera réduit d’un 10e par année de détention au-delà de la 5e année. Au terme de 15 ans, il est donc réduit à zéro. D’autre part, si la violation des conditions ne concerne que certains logements, le complément d’impôt sera affecté d’un prorata en fonction de la surface des logements concernés par rapport à l’ensemble des logements.
• 2. Actuellement, les logements neufs qui font l’objet d’un contrat de location-accession financé par un prêt social location-accession (PSLA) bénéficient de plein droit d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. La loi nouvelle (art. 158) prévoit un nouveau cas d’exonération, également de 15 ans pour les logements anciens réhabilités occupés en vertu d’un contrat de location-accession par des personnes sous condition de ressources à titre de résidence principale (art. 1384 A IV du CGI). L’exonération est subordonnée ici à une décision des collectivités locales. Les plafonds de ressources sont ceux des logements locatifs conventionnés.

Procédure fiscale : le risque du montage abusif

Enfin, il faut mentionner l’article 109 de la loi de finances qui risque de susciter des contentieux et des difficultés d’interprétation en matière de lutte contre l’abus de droit. En raison de la complexité des règles fiscales et des montages qui sont parfois échafaudés pour atténuer une imposition, le législateur a mis au point un mécanisme de lutte contre l’abus de droit (art. 64 du livre des procédures fiscales). Il permet à l’administration de considérer qu’un montage est fictif et de lui restituer son véritable caractère lorsqu’il s’appuie sur une interprétation littérale d’un texte et que ses auteurs « n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé » aurait normalement dû payer. Il en résulte donc que l’abus est constitué si le but de l’opération est exclusivement fiscal.

Cet article est maintenu mais il est complété par un nouvel article (art. 64 A) qui vise à sanctionner les actes qui « ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé » aurait dû normalement payer.

L’administration peut ainsi rectifier le régime fiscal et le cas échéant appliquer des majorations de 40 % ou de 80 % (art. 1729 b du CGI).

La loi nouvelle ne prévoit pas de sanction spécifique pour ce nouveau cas de fraude fiscale mais elle peut toujours appliquer une majoration de 80 % si elle estime qu’il y a des manœuvres frauduleuses et de 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729 aetcduCGI).

Il résulte donc de ce nouveau texte que l’administration dispose d’une arme nouvelle pour critiquer des montages dont l’objectif est principalement fiscal. Les montages patrimoniaux visant à atténuer l’imposition vont donc devoir être réexaminés à la lumière de ces nouvelles règles et il faudra suivre attentivement la jurisprudence pour voir comment les tribunaux apprécient la vigilance de l’administration sur les contrats un peu complexes.

Rappelons que le contribuable est fondé à recourir au régime qui lui est le plus favorable mais cette règle risque d’être un peu malmenée par ce nouvel article L 64 A...

Bertrand Desjuzeur

Source : 25 millions de propriétaires • N°février 2019

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