Taxes foncières : une augmentation de 35% en 10 ans !

Argenteuil : Entre 2008 et 2018, la taxe foncière a augmenté de 64 % à Argenteuil. Une explosion due tant à la hausse du taux communal qu’à la très forte progression du taux du Val-d’Oise (la part départementale a plus que doublé en dix ans !). Cependant, le taux communal d’Argenteuil a sensiblement baissé en 2019, d’où une diminution de la taxe foncière de 1,42 % en un an.

Alors que le projet de loi de finances pour 2020 prévoit la révision générale des valeurs locatives en 2026 et la disparition de la taxe d’habitation pour tous les français en 2023, l’UNPI fait le bilan des cinq et dix dernières années. Selon son Observatoire national des taxes foncières, la hausse est de 10,8 % en cinq ans et de 34,7 % en dix ans !

Des taux de 14,15 % (Neuilly-sur-Seine) à 95,22 % (Fontanes-de-Sault).

Dans le cadre de la taxe foncière, la commune, l’intercommunalité et le département prélèvent un taux sur la valeur locative des immeubles. Très souvent, il faut aussi ajouter un taux de taxe spéciale d’équipement, de taxe spéciale perçue au profit de la région Ile-de-France, ou encore de taxe « gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations » (GEMAPI). On doit en revanche mettre à part la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que les propriétaires bailleurs peuvent récupérer auprès de leur locataire, et qui est donc davantage lié au statut d’habitant.

Si l’on additionne tous ces taux (hors TEOM) au niveau de chaque commune, les taux cumulés de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 38,75 % sur l’ensemble du territoire. Cette moyenne cache une grande inégalité entre les plus de 35.000 communes françaises. Les taux vont ainsi de 95,22 % à Fontanes-de-Sault, dans l’Aude, à 13,70 % à Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine, commune de France aux taux de taxe foncière les plus bas.

Evidemment, des contextes locaux très différents peuvent expliquer cet écart de taux. Par ailleurs, il faut bien garder en tête que la valeur locative d’un appartement de 50m² n’est pas la même à Fontanes-de-Sault et à Neuilly-sur-Seine. Les taux de taxe foncière s’appliquant à cette valeur locative, la taxe foncière des propriétaires fontanans n’est donc pas sept fois supérieure à celle des propriétaires neuilléens. En revanche, la différence de taux est significative en « équivalent loyer », un immeuble de même surface ne générant pas le même loyer dans l’Aude ou les Hauts-de-Seine, ce que traduisent les « valeurs locatives » retenues pour le calcul de la taxe foncière. La base d’imposition de l’impôt foncier est censé représenter la moitié d’une année de loyer. Ainsi, à Neuilly-sur-Seine, le fisc prélève théoriquement 13,70 % de six mois de loyer, soit un peu moins d’un loyer mensuel. A Fontanes-de-Sault, le fisc prélève 95,22 % de six mois de loyer ! Dans tous les cas, à valeurs locatives comparables, on peut par exemple dire que la taxe foncière payée par les propriétaires fontanans (taux de 95,22 %) est environ six fois et demie supérieure à celle payée par les propriétaires à Pianottoli-Caldarello, en Corse-du-Sud (taux cumulés de 14,41 %).

La hausse de taxe foncière ralentit après une longue période d’emballement

Tous taux cumulés (taux du bloc communal + taux départemental) et sur l’ensemble du territoire français, les cotisations de taxe foncière ont augmenté en moyenne de 10,8 % entre 2013 et 2018. Ce chiffre comprend la majoration de 4,5 % des valeurs locatives sur cette période. Il faut en effet garder à l’esprit que les valeurs locatives, assiette de l’impôt foncier, sont majorées chaque année par un coefficient applicable pour toute la France. Ainsi, entre 2013 et 2018, même à taux inchangés, les propriétaires ont vu leur taxe foncière augmenter de 4,5 %.

La moyenne de 10,8 % cache là aussi des situations bien diverses. En haut de tableau, la taxe foncière a presque double à Ortale, en Haute-Corse (+ 92,6 %) à la suite d’une très forte progression du taux communal. A l’inverse, la taxe foncière a chuté de 41,3 % à Plan-de-Cuques (Bouches-du-Rhône). En effet, le conseil municipal y a voté une baisse ponctuelle du taux communal en 2018 (de 19,11 % en 2017 à 1,91 % en 2018). Une façon de remercier les habitants après de longues années de redressement financier…

La hausse de taxe foncière observée pour la période 2013/2018 est inférieure à celle constatée pour la période 2012/2017 (+ 11,7 %), 2011/2016 (+ 14,0 %), 2009/2014 (+ 16,4 %) et 2007-2013 (+ 21,2 %). L’augmentation a donc tendance à se ralentir. Elle demeure néanmoins élevée, la hausse de 10,8 % étant presque trois fois supérieure à l’inflation (+ 3,82 %) et quatre fois et demi supérieure à l’évolution des loyers (+ 2,32%)[1]. Surtout, elle intervient après des années de très forte progression.

En dix ans, et y compris la majoration de 14,6 % des valeurs locatives entre 2008 et 2018, la taxe foncière (tous taux cumulés) a augmenté en moyenne de 34,7 %. Sont à blâmer aussi bien les communes que les départements… Concernant les parts départementales[2] de taxe foncière, elles ont plus que triplé à Paris (+ 247,94 % entre 2008 et 2018, à la suite de l’instauration d’un taux départemental en 2009) et doublé dans le Val-d’Oise (+ 118,8 %) et les Yvelines (+ 114,4 %)…

De toute évidence, ces très fortes hausses de taux départementaux ont provoqué à l’échelle de tout le département concerné une hausse globale importante de la taxe foncière, quelle que soit par ailleurs l’évolution des taux communaux. Ainsi, en moyenne, entre 2008 et 2018, la taxe foncière des parisiens a augmenté de 80,9 %, tandis que celles des propriétaires val-d'Oisiens et yvelinois ont progressé respectivement de 72,5 % et 68,4 %.

La taxe foncière dans les 50 plus grandes villes de France

Angers est la grande ville de France aux taux cumulés (département + bloc communal) de taxe foncière les plus élevés (56,42 %), suivie de Nîmes (55,91 %), Amiens (55,87 %) et Grenoble (54,70 %).

Puisque que l’assiette de la taxe foncière est censée représenter la moitié du loyer annuel potentiel de chaque immeuble, dans toutes ces villes, les propriétaires doivent théoriquement payer en taxe foncière l’équivalent de plus de trois mois de loyers (sans compter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). En queue de tableau figure Paris (14,15 %), Boulogne-Billancourt (15,74 %) et Nanterre (21,32 %).

Comme nous avons eu l’occasion de le souligner, ces villes sont caractérisées par des valeurs locatives très élevées. Pour une même surface de bâti, les propriétaires angevins ne paient pas quatre fois plus de taxe foncière que les propriétaires parisiens. Toutefois, en « équivalent loyer », l’écart est significatif entre Paris et Angers. C’est l’équivalent de plus de trois mois de loyer qui est prélevé à Angers, tandis qu’un peu moins d’un loyer est ponctionné à Paris. Si l’on se concentre uniquement sur les montants de taxe foncière effectivement payés, il vaut mieux comparer, par exemple, Metz et Angers. Les taux cumulés à Angers (56,42 %) sont supérieurs de plus de 20 points à ceux appliqués Metz (33,95 %).

En dehors de l’Ile-de-France, Lyon (taux de 29,87 %) est la seule grande ville où les taux de taxe foncière ne dépassent pas les 30 %.

En moyenne, les taux de taxe foncière (hors TEOM) dans les cinquante villes les plus importantes de France s’élèvent à 43,19 %. Cette moyenne est supérieure de plus de quatre points à la moyenne nationale (taux cumulés moyens de 38,75, %). 

En cinq ans, la taxe foncière a augmenté de 10,8 % en moyenne dans les grandes villes de France, soit dans la même proportion que dans le reste du territoire.

Entre 2013 et 2018, c’est à Lille que la taxe foncière a le plus augmenté (+ 23,8 %). C’est la conséquence d’une forte hausse du taux communal alliée à une progression de plus de deux points du taux départemental sur la période.  La taxe foncière a également fortement augmenté à Nice (+ 23,15 %), à la suite de l’instauration en 2018 d’un nouveau taux au profit de la métropole Nice-Côte-d’Azur.

Cependant, conformément à une « charte d’engagement » signée avec l’UNPI le 23 octobre 2018[3], la Ville de Nice a initié en 2019 une baisse sensible du taux communal, alors que le taux départemental a également diminué en 2019. Nantes arrive en troisième position (+ 18,4 %) en raison du nouveau taux prélevé au profit de Nantes-Métropole alors que ni la Ville ni le département n’ont modifié leur taux. Toutefois, une baisse notable du taux de TEOM sur son territoire compense assez largement cette hausse pour les propriétaires occupants (augmentation « TEOM comprise » de 8,9 %). Pour les propriétaires bailleurs de logements, qui ne peuvent pas répercuter la taxe foncière sur leur locataire (à la différence de la TEOM), la contribution fiscale exigée a bien augmenté de plus de 18 %. Enfin, la taxe foncière a également augmenté de plus de 17 % à Créteil (+ 18,0 %), Limoges

(+ 17,2 %) et Villeurbanne (+ 17, 1%). Sont à chaque fois en cause une hausse sensible du taux communal et une progression du taux départemental (concernant Villeurbanne, le taux de la Métropole de Lyon est un peu plus élevé que l’ancien taux départemental).

En bas de tableau, Caen est la seule grande ville ayant diminué son taux communal (sans hausse corrélative du taux intercommunal). Cette baisse compensant une partie de la majoration des bases de 4,5 % sur cette période, la taxe foncière n’y augmente que de 2,1 %. Les taux sont par ailleurs restés stables à Saint-Etienne, Le-Havre, Nancy, Amiens ou encore Grenoble. La hausse y oscille donc autour de 4,48 %, ce qui correspond à la majoration des valeurs locatives, avec quelques différences qui s’expliquent par l’évolution des taxes spéciales d’équipement ou, par exemple à Grenoble, l’instauration d’une taxe GEMAPI. Ces villes ne sont pas les seules à avoir reconduit leur taux entre 2013 et 2018. Mais ailleurs, les propriétaires y subissent une hausse du taux départemental et/ou du taux intercommunal.

En dix ans, c’est de loin à Paris que la taxe foncière a le plus augmenté (+ 80,9 %), principalement après l’instauration d’un taux départemental en 2009. Rappelons cependant que la capitale demeure en 2018 la grande ville aux taux les plus bas. Argenteuil arrive en seconde position, avec une hausse de 64,0 %. Là aussi, outre une hausse sensible du taux communal, le Val-d’Oise affiche la seconde plus forte progression de cotisation départementale depuis 2008. Majoration de 14,6 % des valeurs locatives comprise, la taxe foncière a augmenté de moitié dans trois autres villes : Nantes (+ 54,9 %), Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis (+ 54,8 %), et Nice (+ 52,2 %). A Nantes, les propriétaires ont subi une hausse du taux communal mais surtout celle très forte des taux départemental et intercommunal. A Saint-Denis, la hausse du taux départemental se conjugue à une forte hausse du taux communal. Enfin, à Nice, la hausse s’explique principalement par le relèvement du taux communal et, comme on l’a déjà observé, l’instauration d’un nouveau taux au profit de la métropole. Rappelons toutefois que la Ville a néanmoins amorcé une baisse en 2019.

Premiers chiffres disponibles pour 2019

En 2019, quasiment tous les départements ont reconduit leur taux. Les parts départementales de taxe foncière y augmentent donc de 2,20 % en raison de la seule majoration des valeurs locatives applicable en 2019. Seules les Landes sortent du lot avec une augmentation de plus de deux points du taux départemental, ce qui provoque, majoration des bases comprise, une hausse de la cotisation départementale de 17,5 %. Le nouveau taux reste cependant inférieur au taux départemental moyen en France (19,70 %). Les Ardennes sont le deuxième et dernier département à avoir augmenté son taux (légèrement), ce qui entraîne une hausse un peu plus forte que la majoration des bases.

On doit mettre à part le cas des anciens départements de Corse. Après la fusion en 2018 dans une collectivité unique, les taux départements sont augmentés (Corse-du-Sud) ou diminués (Haute-Corse) afin d’atteindre un taux harmonisé en 2022. Si la cotisation départementale augmente de 0,9 % en Haute-Corse en 2019, c’est que le taux n’a pas suffisamment diminué pour absorber entièrement la majoration de 2,20 % des valeurs locatives.

En bas de tableau, le taux départemental du Morbihan diminue en 2019 pour la troisième année consécutive, dans une proportion assez grande pour annuler l’effet de la majoration de 2,2 % des bases d’imposition. Les baisses sont encore plus fortes dans les Alpes maritimes et les Deux-Sèvres (baisse autour de 3 %). En revanche, l’alignement du taux du Bas-Rhin sur celui du Haut-Rhin (passage d’un taux de 13,18 % à 13,17 %) permet à peine d’entamer la majoration de 2,2 % des valeurs locatives. 

Concernant les taux communaux, Vitry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne, est la seule grande ville ayant rehaussé son taux en 2019. La hausse de taxe foncière (+ 3,2 %) y est donc un peu plus élevée que la majoration de 2,20 % des valeurs locatives. A Aix-en-Provence, deuxième au classement, c’est un léger relèvement du taux intercommunal qui explique une hausse plus forte qu’ailleurs (+ 3,1 %). Globalement, en cette année préélectorale, on constate une grande stabilité des taux communaux ou intercommunaux. La taxe foncière augmente donc généralement d’un peu plus ou d’un peu moins de 2,2 % (majoration des bases en 2019) suivant l’évolution des taxes spéciales d’équipement et GEMAPI fréquemment appliquées.

On observe même, ici ou là, de fortes baisses. Ainsi, la taxe foncière a chuté de 4,5 % à Nice. En 2018, la taxe foncière y avait fortement progressé en raison d’un nouveau au profit de la métropole. Comme Christian Estrosi, maire de la ville, s’y était engagé en signant une « charte d’engagement » avec l’UNPI le 23 octobre 2018, la Ville de Nice a initié en 2019 une baisse sensible du taux communal (baisse de plus de deux points). Dans le même temps, les niçois profitent d’une baisse du taux départemental. Nîmes et Argenteuil ont également abaissé sensiblement leur taux communal : malgré la majoration des valeurs locatives, la taxe foncière y baisse en un an de 2,4 % et 1,4 %.

Caen, qui a déjà abaissé son taux entre 2013 et 2018 (voir chapitre précédent) écrête à nouveau son taux en 2019. Perpignan et Bordeaux sont les deux dernières autres villes ayant diminué leur taux. Cependant, dans ces trois villes, les baisses de taux ne sont pas assez fortes pour absorber totalement la majoration de 2,2 % des valeurs locatives.

Des revalorisations de valeurs locatives massives en Isère

Même si 2019 est une année préélectorale, les premières données disponibles pour 2019 semblent indiquer un effort de modération. Pourtant, derrière cette façade rassurante, il apparait que d’importantes manœuvres de revalorisations de valeurs locatives (assiette de l’impôt) ont été menées en 2019, en particulier en Isère. De très nombreux propriétaires isérois ont reporté auprès de l’UNPI 38 la réévaluation intempestive de valeurs locatives dont ils ont été victimes. Ces propriétaires ont reçu le même courrier-type, qui étonne par le raisonnement tenu : au prétexte de la modernisation générale des logements au cours du temps, tous les logements concernés sont présumés disposer de davantage d’éléments d’équipement qu’à l’origine. Ceci, sans constatation sur place et sans précision sur les nouveaux éléments censés justifier une réévaluation de la valeur locative… On sait en effet que le nombre et la qualité des équipements sont pris en compte dans les valeurs locatives (voir pages…). De l’aveu même du directeur adjoint du pôle gestion publique de la Direction départementale des finances publiques, ce courrier type concerne « 15 % des locaux en Isère »[4], soit environ 100.000 propriétés. Certains quotidiens, comme Le Parisien, ont pointé du doigt la signature d’une convention de partenariat entre la direction départementale des impôts et des associations d’élus locaux visant un objectif d’« optimisation fiscale »[5].
Quels que soient les commanditaires réels de ces revalorisations massives, celles-ci représentent pour des dizaines de milliers de propriétaires, une hausse moyenne de 13,2 % ! Hausse qui est évidement renforcée si la commune de situation des biens a relevé son taux…

A défaut de motivation sérieuse dans le courrier adressé aux propriétaires isérois, il a fallu que des propriétaires et l’UNPI 38 harcèlent les services locaux pour obtenir un début d’explication. Il semblerait que tout vienne de la non prise en compte du chauffage central dans les valeurs locatives actuelles : « J'ai téléphoné au centre des impôts. Réponse mise à jour de leurs fichiers car le chauffage ne figurait pas dans leurs fichiers » (Henri, Vienne) ; « L'administration fiscale attribue la hausse au chauffage qui a pourtant toujours été présent depuis mon achat en 2009 (permis de rénovation de 2004) » (Edouard, Claix). L’incompréhension demeure totale : « Le chauffage date de l'origine (1999). On me fait gentiment remarquer que j'aurais dû payer depuis l'origine, c'est-à-dire depuis 1999 » (Jean-Jacques, Claix) ; « J'ai fourni la preuve que mon logement comportait WC, salle de bain et chauffage. Le fisc m'a répondu que le chauffage n'était pas inclus dans la TF, erreur de déclaration en 1954, donc ils maintiennent l'augmentation de 17%. On croit rêver ! (cauchemarder) » (Bernard, Grenoble). Plus largement, de nombreux propriétaires font valoir l’absence d’une quelconque amélioration de leur logement : « Surpris. Le logement rénové depuis plus de 30 ans avait déjà les éléments de confort faisant l'objet de cette récence réévaluation de la base de l'impôt. Pas de visite, pas de justification » (Séverine, Voiron) ; « Le permis de construire date de 1970, à cette date la maison possédait l'électricité, le chauffage, l'eau , SDB et WC » (Catherine, Grenoble) ; « Inadmissible aucuns travaux d'amélioration depuis la construction de l'immeuble » (Jean-Pierre, Grenoble). 

On a évidemment du mal à comprendre pourquoi ce fameux chauffage n’aurait pas été pris en compte dans les anciennes valeurs. Les formulaires à remplir étaient-ils trompeurs ? Le motif opposé aux propriétaires questionneurs serait-il fallacieux ? Devant une augmentation qui leur parait arbitraire, beaucoup de propriétaires dénoncent « une façon de compenser la disparition de la taxe d’habitation ! A noter : à Grenoble 66 % des habitants sont locataires. On reporte donc sur les propriétaires la perte de la TH, alors que les taux d’imposition sont déjà très élevés » (Bernard, Grenoble).

Hélas, après un appel à témoins, l’UNPI a reçu également de très nombreux témoignages en provenance de Tours et plus généralement de l’Indre-et-Loire. De fait, le courrier-type reçu par les contributeurs indique lui-même que « la Direction départementale des Finances Publiques a procédé à une analyse des éléments pris en compte sans la détermination des valeurs locatives (…) pour tous les locaux d’habitation du département ». Comme pour l’Isère, on glisse l’idée au contribuable qu’il peut s’estimer heureux qu’aucune régularisation ne soit pratiquée pour les années passées. Plus intéressant est le fait que, par rapport au courrier « isérois », le courrier issu de la Direction tourangelle est plus précis sur les motifs de la régularisation. Là encore, le chauffage central est pointé du doigt. Au détour de cette information le fisc défend une vision pour le moins extensive du « chauffage central ». On y lit en petits caractères qu’« une installation de chauffage par convecteurs électriques fixes qui constitue un ensemble cohérent destiné à assurer une température convenable doit être regardée comme un chauffage central au sens de l’article 324 T de l’annexe III au CGI ».
Pas sûr que cette interprétation tienne devant les tribunaux…

L’Observatoire national des taxes foncières, une marque déposée

L'Observatoire des taxes foncières sur internet

Un grand merci aux contributeurs de l’Observatoire national des taxes foncières

Contester ? Oui, mais ensemble.

« J'ai demandé des explications aux impôts et n'ai reçu que des calculs illisibles, j'ai demandé conseil à un conseiller fiscal qui m'a dit que si je voulais éviter un contrôle fiscal et des ennuis, je n'avais pas intérêt à contester le nouveau mode de calcul ».  Ce témoignage de Georges (Avignon) résume bien la peur du gendarme. De même que lors d’un contrôle routier, on évite de contester l’infraction reprochée de peur que l’agent n’oppose une autre réglementation obscure – absence de mise à jour de la carte grise, antenne non réglementaire, etc. – tout contribuable craint de perdre des plumes en cherchant à contester son imposition voir simplement à la comprendre.

Il n’est cependant pas admissible que le fisc puisse compter sur cette peur pour procéder à des augmentations de valeur arbitraires. L’UNPI encourage donc tous les propriétaires concernés à se rapprocher de leur chambre de propriétaires locale en vue d’engager des actions. Il ne s’agit pas pour les associations UNPI de mener une action collective (impossible dans ce domaine) mais de fédérer un maximum de propriétaires pour que des actions intentées de concert et sur les mêmes bases aient davantage d’effet (et comportent moins de risques) que des actions isolées.
Il ne faut pas céder au chantage à la non-rétroactivité des augmentations subies. Ni baisser les bras en présence d’indications trompeuses, notamment en termes de délais de contestation, qui figurent ici ou là dans les courriers du fisc. Ainsi, le courrier-type reçu par les propriétaires d’Indre-et-Loire a beau indiquer qu’ils disposent « d’un délai de 30 jours » pour contester la nouvelle valeur locative,  l’article R.196-2 du Livre des procédures fiscales indique que « les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle (…) de la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement » …

Vannes : Avec la Corse-du-Sud, le Morbihan est le seul département ayant diminué son taux entre 2013 et 2018. A Vannes, où le taux communal est resté inchangé, la taxe foncière a augmenté de 1,5 % en cinq ans, soit une hausse bien en dessous de la majoration des valeurs locatives de 4,5 % sur cette période, et encore plus en dessous de la moyenne d’augmentation en France (+ 10,8 %). En 2019, le Morbihan a à nouveau abaissé son taux, pour la troisième année consécutive !

Nice : A Nice, après l’instauration d’un taux au profit de la métropole, la taxe foncière a augmenté de 23 % en cinq ans. Néanmoins, conformément à une charte d’engagement signé avec l’UNPI en octobre 2018, la Ville a sensiblement abaissé son taux communal, d’où une diminution de la taxe foncière de 4,4 % en 2019 (plus forte baisse parmi les grandes villes de France).