Votre déclaration d'IFI

Le régime d'imposition de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) n'a pas été modifié cette année. C'est un facteur de simplicité ! Vous pouvez donc reprendre votre déclaration de l'an dernier tout en adaptant les valeurs des biens qui ont évolué en un an.

Pour remplir vos obligations de contribuable, il vous faut déterminer les biens imposables et les évaluer, déduire le passif, puis effectuer la déclaration et prévoir le paiement.

Les biens à déclarer               

Depuis la réforme de fin 2017 qui a remplacé l'ISF par l'IFI, l'imposition sur le patrimoine est cantonnée aux biens immobiliers. Les biens professionnels sont exonérés.

Mais la frontière entre les biens immobiliers et les biens mobiliers n'est pas toujours facile à tracer. Il faut donc déterminer précisément les biens imposables.

Il s'agit d'abord des biens bâtis et des droits réels portant sur des immeubles bâtis (usufruit notamment) ainsi que des immeubles détenus par des sociétés immobilières.

Vous devez donc déclarer votre résidence principale, votre résidence secondaire et les biens que vous donnez en location. Si vous ne détenez pas la pleine propriété du bien, vous devez préciser le type de droits (usufruit, droit d'un bail à construction…) et le cas échéant la quote-part de vos droits sur le bien.

Les biens non bâtis sont également imposables ; bois et forêts, biens ruraux donnés à bail, parts de groupements forestiers (GFF), terres de culture, terrains à bâtir.

Les bois et forêts ainsi que les parts de GFF font l'objet d'une estimation particulière car ils peuvent donner droit à une exonération à hauteur de ¾ de leur valeur.

Si les biens ruraux font partie de votre activité professionnelle, ils ne sont pas imposables. A défaut, ils doivent être déclarés. Les biens loués par bail à long terme ou par bail cessible bénéficient d'une exonération partielle à hauteur des ¾ de leur valeur, si elle n'excède pas 101 897 € et à hauteur de la moitié, au-delà de cette limite.

Les titres de société doivent être déclarés, en fonction de la part immobilière que détient la société. Sont visés les parts ou actions de sociétés, les SCPI, les OPCI, les OPCVM, les fonds d'investissement ou d'épargne salariale, les SICAV et les foncières cotées.

Seule la part immobilière étant imposable, il faut recourir à un coefficient qui détermine le rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers imposables et la valeur vénale de l'ensemble des actifs de la société.

En cas de chaîne de participations, il faut commencer par le niveau le plus bas de participation et remonter chaque niveau.

Par ailleurs, l'immobilier qui est affecté à l'activité opérationnelle de la société n'est pas imposable. Il s'agit de l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Mais l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier est imposable. Si une société affecte partiellement un immeuble à son activité opérationnelle, il faut faire un prorata. La superficie de l'immeuble affectée à cette activité sera exonérée alors que l'autre sera imposable.

Les participations minoritaires ne sont pas imposables : si un contribuable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une société opérationnelle, cette participation est exonérée.

Certains titres bénéficient de règles particulières de calcul.

Les actions des organismes de placement collectif (OPC) ne sont pas imposables, si le contribuable détient moins de 10 % des droits et si l'actif est composé de moins de 20 % d'immobilier. Cette exonération vise notamment les titres d'OPCVM ou de fonds d'investissement.

Pour les sociétés d'investissement immobiliers cotées (SIIC), elles sont exclues du patrimoine imposable si le contribuable détient moins de 5 % du capital de la société.

Les contrats d'assurance vie et de capitalisation exprimés en unités de compte doivent être déclarés en fonction de leur valeur de rachat au 1^er janvier, pour la part représentative des actifs immobiliers (art. 972). L'assureur adresse chaque année à ses assurés la valeur à déclarer.

Evaluer ses biens

Vous devez fixer la valeur de vos biens immobiliers au 1^er janvier 2020. Mais, contrairement aux valeurs mobilières, les biens immobiliers ont une valeur délicate à fixer.

Si vous avez souscrit une déclaration l'an dernier, vous pouvez reprendre les valeurs de 2019 en les ajustant en fonction de l'évolution du marché. Reportez-vous aux évaluations des notaires ou aux statistiques des agences immobilières.

Il faut aussi tenir compte de l'évolution intrinsèque du bien : si vous avez fait des travaux d'amélioration ou d'extension, la valeur a pu augmenter. Si le bien est dégradé, sa valeur peut subir une décote.

En cas de doute, il est préférable de faire appel à un professionnel de l'évaluation.

Pour des raisons de coût, vous pouvez être rebuté par l'idée de faire appel à un professionnel de l'expertise. Pour certains biens, vous pouvez faire vous-même votre estimation : pour un bien récemment acquis, pour un appartement aisément comparable à d'autres dans une grande copropriété et qui se vendent régulièrement Mais pour des biens atypiques, ou situés dans un marché où il y a peu de transactions, le recours à un expert est recommandé.

Disposer d'un rapport d'expertise est un atout incontestable en cas de contrôle fiscal ; il sécurise l'évaluation.

Pour évaluer le bien, vous pouvez recourir à plusieurs méthodes.

• La méthode par comparaison est la plus simple : vous recherchez des ventes récentes de biens similaires et vous faites une moyenne. Pour cela, utilisez des références de vente, de préférence à des annonces. Le site des impôts (service Patrim, utilisable avec votre numéro fiscal) donne aussi des références de vente.
• La méthode par capitalisation est la plus adaptée pour des biens loués. Vous partez du loyer annuel du bien et vous le multipliez par un taux de capitalisation. Un bien loué 1000 € par mois, soit 12 000 par an, avec un taux de 5 % est évalué 240 000 €.

Mais un écart de taux même faible, fait varier de façon importante le résultat. Les taux de capitalisation varient suivant la nature du bien : ils sont souvent plus élevés pour l'immobilier d'entreprise que pour les logements. Ils sont plus faibles lorsqu'on se rapproche du centre ville et augmentent lorsqu'on gagne les quartiers périphériques. Les valeurs vénales sont moindres en périphérie, tandis que les écarts de loyers sont plus limités d'un secteur à l'autre.

• La méthode par coût de construction a plus d'intérêt pour un bien récent : elle consiste à partir de la valeur du terrain et à y ajouter le coût que représente la reconstruction à neuf d'un bâtiment équivalent. Elle n'est pas non plus totalement fiable. Par exemple, un logement récent construit dans un quartier où il y a eu une surproduction de logements en défiscalisation peut avoir une valeur de marché inférieure à celle du coût de construction.

Le plus efficace est d'utiliser plusieurs méthodes et de les comparer.

La date d'évaluation à retenir est celle du 1^er janvier 2020. Si vous estimez que le marché a été fortement perturbé depuis quelques semaines en raison de la crise du Coronavirus et que les valeurs sont à la baisse, vous ne pouvez pas encore en tenir compte puisque la crise est postérieure à janvier.

Les cas particuliers d'évaluation

Lorsqu'un bien fait l'objet d'un démembrement, il revient à l'usufruitier de le déclarer et pour sa valeur en pleine propriété (art. 968). Le nu-propriétaire n'a pas de déclaration à faire.

Toutefois, dans trois cas, il faut effectuer une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire :

• si le contribuable a vendu la nue-propriété du bien à une personne autre qu'un de ses héritiers présomptifs,
• si le démembrement résulte de certaines obligations légales, comme notamment l'usufruit légal du conjoint survivant,
• si le contribuable a donné la nue-propriété du bien à l'Etat, un département ou une commune.

Si vous ne détenez qu'une partie du bien parce que vous êtes en indivision avec d'autres personnes, vous ne devez déclarer que la quote-part qui vous appartient. La Cour de cassation a admis qu'un bien indivis, plus difficile à vendre, pouvait faire l'objet d'une décote. L'arrêt (16 février 2016, n°14-23301) avait validé une décote de 20 %.

Enfin, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.

Le passif à déduire

Etant imposé sur votre patrimoine immobilier net, vous pouvez déduire les dettes correspondant à ce patrimoine.

Sont déductibles les dettes correspondant aux dépenses d'acquisition du bien imposable ainsi qu'aux dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Sont également déductibles les impôts correspondant aux actifs imposables liés à la détention du bien (taxe foncière), mais non les impôts liés à l'occupation du bien (taxe d'habitation). L'IR et la CSG ne sont pas déductibles, mais l'IFI est lui-même déductible. Il faut calculer l'IFI dans un premier temps sans tenir compte de cet impôt puis ajouter l'IFI au passif déductible et effectuer un nouveau calcul de l'impôt pour obtenir le montant d'IFI à payer.

S'agissant des prêts, la loi prévoit un mode de calcul spécifique pour les prêts dont le capital est remboursable en fin de période (in fine). Le capital n'est pas entièrement déductible mais il est limité à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu'au terme du contrat.

Par ailleurs, si votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions d'€, une limitation spécifique de déduction des emprunts est prévue. Si le montant de la dette dépasse 60 % de la valeur du patrimoine, le montant de la dette excédant ce seuil n'est déductible que pour moitié.

Formalités et calcul

Les formalités de déclaration

Si vous dépassez le seuil d'imposition, il vous faut remplir une déclaration pour l'IFI.

Sont imposables les personnes physiques avec leurs enfants mineurs. Sont donc visés les couples mariés, les partenaires de PACS et les personnes vivant en concubinage notoire.

Lorsque vous souscrivez votre déclaration de revenu (2042), vous devez y joindre le formulaire spécifique pour l'IFI, 2042-IFI (éventuellement le 2042-IFI-K, pré-identifié)

Si vous ne souscrivez pas de déclaration de revenu, vous devez déposer la déclaration 2042-IFI ou la déclaration pré-identifiée 2042-IFI-SK, accompagnée d'une déclaration allégée 2042-IFI-COV.

Lorsque vous vous connectez sur le site internet des impôts avec vos coordonnées fiscales, vous trouvez votre déclaration pré-remplie. Il vous suffit donc de la mettre à jour, notamment avec les évaluations actualisées de vos immeubles.

Les délais de déclaration

Contrairement à l'SF qui était déclaré mi juin, l'IFI est déclaré en même temps que les revenus.

Le barème de l'IFI

Le barème de cet impôt n'a pas été modifié pour 2020. Le seuil d'imposition reste fixé à 1,3 million d'€. Toutefois, lorsque le seuil est atteint, l'imposition se déclenche à partir de 800 000 €.

Barème de l'IFI

Ce barème fixé à l'article 977 du CGI est affecté d'un correctif de décote pour limiter l'effet de seuil des contribuable qui sont juste au-dessus de la limite d'imposition.

La décote s'applique si le patrimoine taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d'€.

Le montant de l'impôt est réduit d'une somme égale à 17500 € -1,25 % P (P étant la valeur nette taxable du patrimoine). Le montant de la décote est d'autant plus important que le patrimoine est proche de 1,3 million et il se réduit lorsque ce montant approche de 1,4 million.

L'IFI peut aussi faire l'objet d'un plafonnement. Le total constitué par l'impôt sur le revenu et l'impôt sur la fortune de doit pas dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Si ce seuil est dépassé, il vient en diminution de l'IFI à payer.

Les réductions d'impôt

Le mécanisme est similaire à celui de l'impôt sur le revenu : les dons que vous effectuez auprès de certains organismes d'intérêt général vous donnent droit à une réduction d'impôt (fondations reconnues d'utilité publique, ateliers et chantiers d'insertion…). La réduction d'IFI est égale à 75 % de vos versements retenus dans la limite de 50 000 € (art. 978 du CGI).

Les versements pris en compte ne sont pas calés sur l'année civile mais sont ceux effectués entre la date limite de la déclaration de 2019 et la date limite de déclaration de cette année.

Le paiement de l'impôt

A la suite du traitement de votre déclaration d'IFI par l'administration, vous recevez un avis d'impôt à payer pendant l'été. Le montant sera à régler en septembre. L'impôt, dès lors qu'il dépasse un montant de 300 €, doit être payé par télé-règlement.

L'administration dispose d'un droit de reprise jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'IFI est dû, si vous avez déposé une déclaration. A défaut, ce délai est porté à 6 ans.

Le point de vue de l’expert

Brice Laurent, Consultant sénior, Fidroit

«  L’IFI est structurellement construit pour décourager l’optimisation »

Comment évaluer son patrimoine ?

Le patrimoine immobilier doit être évalué au 1^er janvier de l'année selon sa valeur vénale. L'estimation IFI est fournie sous la responsabilité du contribuable, ce qui est un travail plus délicat que celui requis pour l’IR.

S'il n'existe pas de technique obligatoire, celle de base est la méthode par comparaison. Des transactions récentes, sur des biens comparables, de même qualité architecturale et de même état permettent d'établir une estimation. Le contribuable peut établir une valeur moyenne à partir d'annonces immobilières ou de la base Patrim. Cet outil, accessible en ligne avec son numéro fiscal, est efficace mais il permet à l'administration de savoir que vous l'avez consulté.

Une autre méthode est celle du rendement locatif, à partir du loyer que procure l'immeuble. L'important est d'être cohérent. Si vous louez nu un appartement à Paris et que le rapprochement entre l’IR et d’IFI fait apparaitre un taux de rendement de 10 %, la sous-évaluation sera manifeste ! A contrario, un taux de 10 % peut être normal pour un entrepôt en province.

Enfin, il existe une méthode par ajustement de valeur antérieure, selon le coefficient d’évolution des prix du marché immobilier.

Peut-on pratiquer une décote ?

La loi ne prévoit qu'un cas d'abattement, de 30 %, pour la résidence principale.

En cas de démembrement de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, aucune décote n'est admise. Si un bien est en indivision entre frère et sœur ou entre héritiers, la jurisprudence ISF (transposable à l’IFI) admet une décote jusqu'à 20 %. Mais une simple indivision pour deux époux mariés en séparation de bien ne donne pas lieu à décote.

Les immeubles loués peuvent faire l'objet d’une décote, selon la nature et la durée du bail qui reste à courir. Une location classique peut donner lieu à une décote de 15 à 20 %, voir jusqu'à 40 % pour un bien soumis au régime de la loi de 1948. En revanche, la détention d'un bien acquis sous un régime fiscal spécifique (Scellier, Pinel…) n'ouvre pas droit à décote au titre de ce régime.

Des cumuls de décote peuvent être éventuellement pratiqués, avec prudence.

De façon générale, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à vendre le bien au prix auquel vous le déclarez à l'IFI ? Si la réponse est négative, le risque fiscal commence…

Quelles sont les règles particulières pour les SCI ?

Dans une SCI ou une autre société comportant des actifs immobiliers, la part immobilière est taxable. Mais les autres actifs (compte bancaire, valeurs mobilières etc.) ne le sont pas, il faut donc établir un prorata du patrimoine de la SCI pour estimer la part immobilière taxable.

L’évaluation des titres peut suivre les principes posés par l'administration dans le « guide fiscal d'évaluation des entreprises et des titres de sociétés » (comportant une partie consacrée aux SCI). Il fait état de la valeur patrimoniale de la société et de la valeur de rendement, qu’il convient de pondérer. Si les cessions de parts font l'objet d'une clause d'agrément, une décote de 10 % est admise.

Par ailleurs, la dette n'est pas toujours déductible ; notamment si le contribuable vend un immeuble à une SCI dont il est associé, la dette contractée par la SCI ne sera pas déductible car considérée comme une vente à soi-même.

Le calcul impose 5 étapes.

1. 1. Calculer la valeur des titres de la SCI.
2. 2. Estimer les dettes de la SCI non déductibles à l’IFI.
3. 3. Majorer la valeur des parts de la SCI des dettes non déductibles.
4. 4. Appliquer à ce chiffre le coefficient immobilier (valeur de l'immobilier rapporté à l'actif total).
5. 5. Déterminer la quote-part du contribuable dans le capital de la société (30 % si son foyer fiscal IFI détient 30 % des titres).

Et les fonds immobiliers ou les SIIC ?

La règle du coefficient immobilier est également applicable pour les SCPI et OPCI, mais la société de gestion fait le calcul et le transmet à l'épargnant. Pour les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) dont le contribuable détient moins de 5 % du capital il y une exonération totale d’IFI.

Comment déterminer les biens professionnels exonérés ?

L’actif immobilier affecté à une entreprise est en principe exonéré. Plusieurs cas sont à distinguer.

1. Tous les biens immobiliers détenus par une société « opérationnelle » et affectés à son activité sont exonérés (art. 966 du CGI). C'est le cas si vous détenez des titres d'une société qui est propriétaire de l'usine qu'elle exploite ou si vous avez des parts d'une SARL propriétaire d'un fonds de commerce de restaurant et des murs. L’exonération d’IFI demeure même si vous n’êtes pas (ou plus) dirigeant de la société et même si vous partez en retraite.

2. Si vous détenez moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une société « opérationnelle », cette participation n'est pas soumise à l'IFI, même si la société possède des biens non affectés à son activité (art. 965 du CGI). Soit par exemple une SARL exploitant une usine (non imposable) mais qui détient en plus deux appartements (imposables). Si vous détenez 9 % des parts, l’immobilier ne rentre pas dans votre patrimoine taxable, mais si vous en détenez 15 %, vous avez de l’assiette imposable au titre de ces appartements.

Ceci ne fonctionne qu’en présence d’une société « opérationnelle » : les titres de sociétés patrimoniales (SCI, SCPI etc.) génèrent de l’assiette taxable quel que soit votre prorata de détention.

3. Enfin, les actifs immobiliers professionnels (détenus en direct ou en SCI) affectés à votre activité sont exonérés (art. 975 du CGI).

Des règles distinctes sont prévues selon que vous exercez en entreprise individuelle, dans une société de personnes ou dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (exercice de fonction de directions et participation d’au moins 25 % dans la société). Le statut IFI doit alors être analysé au cas par cas.

Dans ce régime, si vous partez à la retraite mais que vous conservez ces biens qui étaient exonérés d'IFI, ils ne le sont plus.

Qu’en est-il des biens donnés en location meublée ?

Une exonération est prévue si le contribuable exerce à titre principal l’activité de location meublée, avec plus de 23 000 € de recettes par an et si les BIC nets représentent plus de la moitié des revenus professionnels (hors pensions de retraite) du foyer (art. 975 du CGI). Hormis pour des retraités, ce cas est donc peu fréquent.

D'un principe simple, l'IFI se révèle complexe…

L'IFI est un impôt complexe, difficile à optimiser. Il est souvent plus délicat pour le contribuable de remplir sa déclaration d'IFI que celle d’IR. Les commentaires administratifs au BOFiP représentent presque 400 pages ! Cet impôt a été structurellement construit pour éviter l'optimisation.

Si le contribuable n'a qu'une résidence principale, l'estimation est aisée. S'il dispose d'un patrimoine complexe (SCI, biens locatifs) ou d’une participation dans une SCI détenant à la fois de l’immobilier et des parts de SCPI, le calcul devient complexe… mieux vaut se faire conseiller par un spécialiste.

L'IFI est bien plus compliqué que feu l'ISF. Une simplification serait nécessaire.

Bertrand Desjuzeur • Journaliste

Source : 25 millions de propriétaires • N°mai 2019

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