Votre déclaration d'IFI

Les règles de l’impôt sur la fortune immobilière n’ont pas subi de bouleversement cette année. Voici un rappel des grands principes de taxation. Un point de vigilance pour les propriétaires : la hausse des prix immobiliers peut faire entrer dans le champ d’imposition des contribuables qui étaient jusqu’à présent non imposables.

Le barème

Le barème de l’IFI est inchangé : il taxe les patrimoines immobiliers qui dépassent le seuil de 1,3 million d’euros. Si le seuil est atteint, l’imposition s’applique dès 800 000 € (art. 977 du Code général des impôts).

Les tranches du barème ne sont pas indexées. Elles sont donc maintenues aux chiffres de l’an dernier, ce qui ne permet pas de compenser les effets de l’inflation.

La décote permet d’alléger la taxation des patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€.

Elle est égale à 17 500€ - 1,25% P, P étant la valeur nette taxable du patrimoine. Le montant de la décote est donc d’autant plus important que le patrimoine taxable est proche de la barre de 1,3 M€ et d’autant plus faible que le patrimoine taxable est proche de 1,4 M€.

Le patrimoine taxable

Le patrimoine soumis à l’impôt est le patrimoine immobilier détenu au 1er janvier de l’année d’imposition. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte d’évolution de la valeur depuis le 1er janvier. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration début 2021, qui ont accru la valeur d’un bien, leur incidence ne sera prise en compte que pour l’IFI de 2022. Les biens imposables sont d’une part les biens immobiliers bâtis ou non bâtis et d’autre part les parts ou actions de société, en fonction de la fraction de valeur représentative des biens immobiliers détenus par la société.

Exemple de coefficient immobilier

M. détient 50 % des parts d’une société valant 1 million d’euros
La société détient un immeuble de 400 000 €
L’ensemble de ses actifs est estimé à 1,6 M€
Le coefficient immobilier est de 400 000 / 1 600000 : 25 %
Le patrimoine imposable de M. est de 1 000 000 x 50 % x 25 % = 125 000 €

Cette part de biens immobiliers est calculée à partir d’un coefficient qui résulte du rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers imposables et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.

En cas de chaine de participations, il faut déterminer le coefficient de taxation de chaque niveau de participation en commençant par le plus bas.

L’immobilier qui est affecté à une activité opérationnelle n’est pas imposable. Il s’agit des activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales. Mais ne sont pas visées les entreprises qui ont pour activité la gestion de leur propre patrimoine immobilier. Une société qui pratique de la location nue ou meublée n’est donc pas considérée comme ayant une activité opérationnelle.

Toutefois, les participations minoritaires, de moins de 10 %, dans des sociétés opérationnelles ne sont pas imposables.

De même, les participations dans certains organismes de placement collectif (OPC) ne sont pas imposables si le redevable détient moins de 10 % des parts ou actions et que l’OPC détient moins de 20 % d’immobilier. Il s’agit notamment des OPCVM1, des fonds d’investissement à vocation générale et des fonds d’épargne salariale.

Pour les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), si le contribuable détient moins de 5 % du capital de la société, cette participation n’est pas imposable.

Les biens dont la propriété est démembrée sont imposés, pour leur valeur totale, dans le patrimoine de l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’a donc aucune déclaration à effectuer mais l’usufruitier ne peut pratiquer aucune décote au titre du démembrement (Cass. Com. 20 mars 2007). Ce principe d’imposition est assorti d’exceptions dans des cas limités : démembrement résultant d’une vente avec réserve d’usufruit, démembrement résultant de certaines donations en faveur du conjoint et démembrement résultant d’une donation avec réserve d’usufruit à l’État, aux départements, aux communes et aux associations et fondations reconnues d’utilité publique. Dans ces cas, il faut faire une répartition de la valeur, entre celle de la nue-propriété et celle de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier (art. 968 du CGI). Chacun est alors imposé sur la part lui appartenant.

Les biens constituant la rési- dence principale du contribuable bénéficient par dérogation d’un abattement de 30 %. La mesure s’applique également pour les biens détenus via une société immobilière transparente mais non si l’immeuble est détenu par une SCI2. L’abattement ne s’applique pas aux résidences secondaires.

Certains biens font l’objet d’une exonération partielle.
Il s’agit des bois et forêts et des parts de groupements forestiers, sous réserve d’engagement d’appliquer une garantie de gestion durable pendant 30 ans. L’exonération est admise à concurrence des trois quarts de leur valeur.

Les biens ruraux donnés à bail à long terme pour une durée d’au moins 18 ans ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants bénéficient d’une exonération totale si le bail est consenti par le bailleur à certains membres de son groupe familial et que le preneur utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale. A défaut, l’exonération est partielle : à hauteur de 75 % pour la valeur ne dépassant pas 101 897 € et à concurrence de 50 % au-delà.

Les biens professionnels

Les biens ou droits immobiliers qui sont des actifs professionnels sont exonérés d’IFI lorsqu’ils sont affectés à l’activité professionnelle du contribuable, qu’elle soit industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (art. 975 du CGI).

Si l’immeuble détenu par le contribuable est affecté à une société de personnes dans laquelle il exerce son activité principale, ou qu’il y a des fonctions dirigeantes, il est aussi exonéré. Les immeubles sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans la société d’exploitation.

Dans le cas où les immeubles sont affectés à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ils peuvent aussi être considérés comme actifs professionnels lorsque le contribuable en est le dirigeant. Le redevable doit alors exercer à titre principal une fonction de direction dont la liste est fixée par la loi. Pour une SARL, il s’agit du gérant ; pour une société anonyme, le président, le directeur général ou le directeur général délégué, les membres du directoire et le président du conseil de surveillance ; pour les sociétés de personnes, les associés en nom qui exercent des fonctions de direction.

Le dirigeant doit recevoir une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Le dirigeant doit en principe détenir au moins 25 % de la société. Toutefois, si ce seuil n’est pas atteint, l’exonération peut aussi s’appliquer si la valeur brute des actions que détient le contribuable dépasse 50 % de la valeur brute de son patrimoine total.

Les immeubles détenus par la société sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans la société d’exploitation.

Les modes d’évaluation

Une des difficultés de la déclaration est de fournir une juste valeur des biens immobiliers à l’administration. Les biens doivent être évalués au 1er janvier 2021. Plusieurs méthodes d’évaluation sont possibles. Sans en imposer l’usage, l’administration renvoie au guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société qu’elle publie3 et qui donne des principes d’évaluation. Elle admet par exemple que les biens qui ne sont pas liquides peuvent être décotés. Ainsi, la valeur des titres d’une SCI dont les cessions supposent un agrément, justifie une décote de 10 %. 

L’administration privilégie la méthode par comparaison. Cette méthode, la plus courante, consiste à repérer des valeurs de biens comparables récemment vendus et d’ajuster le prix en fonction des caractéristiques de votre bien. Vous pouvez notamment trouver des références de ventes sur le site internet Patrim de l’administration fiscale, auquel vous avez librement accès, sous condition d’entrer votre numéro fiscal qui figure sur vos avis d’imposition. L’administration propose des coefficients pour des biens industriels. A partir d’une valeur au m2, des coefficients permettent d’adapter les prix aux surfaces selon leur nature.

Coefficient de pondération des surfaces

Source : guide précité p.40

Ensuite, on peut recourir à la valeur de reconstruction. Elle est établie par la valeur à neuf (superficie x coût du m2 neuf) diminuée d’un coefficient de vétusté.

Cela ne vise en pratique que les immeubles neufs ou récents mais cela risque de donner des résultats assez éloignés d’une valeur de marché, par exemple si les prix sont en baisse en raison d’une demande locale faible.

Enfin, l’administration évoque une valeur d’acquisition (montant d’investissement actualisé et corrigé du coefficient de vétusté).

Vous pouvez aussi réajuster une valeur antérieure en lui appliquant un taux de majoration. Si vous avez acquis un bien début 2020, vous pouvez l’évaluer en lui appliquant le taux d’évolution du marché l’an dernier suivant les statistiques fournies par la chambre des notaires ou des agences immobilières. Si votre bien a été acquis depuis de nombreuses années, cette méthode perd de sa fiabilité au fil des ans.

Les experts recourent à la valeur de capitalisation, à partir du loyer effectif ou, pour un immeuble vacant, un loyer théorique. Le taux de capitalisation est très variable, il est plus élevé pour les biens comme les entrepôts ou les locaux d’activité, il est plus faible pour les logements ou les bureaux, surtout pour les biens situés en centre-ville. Cette méthode est plus adaptée pour les immeubles de rendement.

Conseils pratiques. Veillez à la cohérence de vos déclarations, par exemple entre une déclaration de succession et un IFI l’année suivante. En cas d’incertitude, consultez un expert. Si vous avez un doute sur le dépassement du seuil de 1,3 M€, rédigez une déclaration à blanc et conservez-la en vue d’un éventuel contrôle fiscal ultérieur (pour se constituer des éléments de preuve qu’il peut être difficile de rassembler plusieurs années après).

Les déductions

Vous pouvez déduire de l’actif imposable les dettes au 1er janvier 2021, à condition qu’elles se rapportent à des actifs imposables (art. 974). Si vous avez souscrit un emprunt pour acheter votre résidence principale, vous pouvez déduire la dette à condition qu’elle ne dépasse pas 70% de la valeur réelle du bien.

Les biens qui ont servi à financer des travaux des biens imposables sont aussi déductibles.

Les prêts remboursables in fine sont déductibles mais avec une limitation: la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu. Si vous avez emprunté 100000€ sur 10 ans et qu’il vous reste 7 années avant le remboursement, la dette doit être réduite de 3 annuités théoriques soit de 30 000 €. Vous pouvez donc déduire 70 000 € (cette règle particulière ne vise que les emprunts souscrits pour financer une acquisition mais non ceux destinés à financer des travaux). Enfin, si vous avez souscrit un emprunt auprès d’un membre de votre famille, cet emprunt n’est pas déductible.

Par ailleurs, si votre patrimoine taxable dépasse 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de la valeur des biens, la part de dettes dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de la l’excédent. La part de dettes sous le seuil reste dans les conditions ordinaires. 

Vous pouvez aussi déduire les impôts fonciers, la taxe sur les locaux vacants et celle sur les bureaux en Ile-de-France, mais ni la taxe d’habitation ni l’impôt sur les revenus ou les prélèvements sociaux. L’IFI est lui-même déductible.

Les réductions d’impôt

Si vous avez effectué des dons auprès de certains organismes (fondations reconnues d’utilité publique par exemple), vous pouvez déduire 75 % de leur montant. L’avantage fiscal est plafonné à 50 000 € par an. La période à retenir pour les versements est celle comprise entre la date limite de dépôt de déclaration de 2020 et la date limite de déclaration de cette année. Contrairement à la règle de l’impôt sur le revenu qui tient compte du 31 décembre, vous pouvez donc poursuivre vos versements ouvrant droit à réduction d’IFI jusqu’à la date limite de déclaration (voir ci-après). Il n’est pas nécessaire de joindre les reçus fiscaux des organismes auxquels vous avez fait des dons. En revanche, il faut les conserver pour pouvoir en justifier en cas de demande d’information de l’administration.

Exemple : plafonnement des dettes déductibles

Déclaration

La déclaration d’IFI est faite sur le formulaire n° 2042-IFI, joint à la déclaration globale n° 2042. Les couples mariés ou pacsés doivent faire une déclaration commune. Les concubins notoires sont également soumis à une déclaration commune d’IFI. Mais déclarant séparément leurs revenus, ils doivent joindre la déclaration d’IFI à la déclaration de revenus de l’un deux. La date limite de déclaration est identique à celle de la déclaration de revenus. Elle est fixée cette année au 26 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), 1er juin (n° 20 à 54) ou 8 juin 2021 (n° 55 à 976)4.

Prescription

L’action en reprise de l’administration peut être exercée jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle au cours de laquelle l’exigibilité de l’impôt a été suffisamment révélée à l’administration. A défaut, notamment en cas d’absence de déclaration de valeur du patrimoine immobilier, la prescription est de 6 ans.

En 2020, les délais de prescription du droit de reprise arrivés à terme au 31 décembre 2020 ont été suspendus à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 23 août inclus (ordonnance n° 2020- 306 du 23 mars 2020, art. 10).

1- Organismes de place- ment collectif en valeurs mobilières
2- Conseil constitutionnel, 17 janvier 2020

3- https://www.impots. gouv.fr/portail/files/ media/3_Documentation/ guides_notices/guide_ eval_entreprises.pdf

4- La date limite pour les déclarations sur papier est quant à elle fixée au 20 mai 2021.

Bertrand Desjuzeur • Journaliste

Source : 25 millions de propriétaires • N°551 mai 2021

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