SCPI : Bien comprendre le fonctionnement et le mode de gestion d’une SCPI est essentiel

Nicolas Van Den Hende, Directeur de l'épargne chez Sofidy, explique le succès des SCPI et leurs évolutions.

Quels sont selon vous les principaux facteurs qui expliquent l’essor des SCPI ?

Les multiples attraits de la SCPI ont contribué à son développement. Ce produit permet d’investir dans l’immobilier avec un petit budget, tout en se déchargeant des contraintes de la gestion immobilière. Vous investissez dans un portefeuille composé de plusieurs actifs immobiliers loué à plusieurs locataires. Cela vous offre une diversification permettant une diminution du risque immobilier. D’ailleurs les SCPI ont affiché un couple risque/rendement très attractif ces dernières années. Dernier point, la SCPI est un produit qui s’adapte aux différents profils d’investisseurs : démembrement, assurance-vie, crédit, versements programmés, digitalisation sont autant de possibilités de souscription.

Les sociétés de gestion ont réalisé beaucoup de pédagogie sur tous ces aspects, ce qui a contribué à la démocratisation du produit.

Quelles sont les forces des SCPI qui peuvent rassurer les investisseurs dans un environnement chahuté ?

La SCPI existe depuis la fin des années 60 et s’est révélée être un véhicule résilient durant les différents cycles immobiliers traversés depuis, notamment grâce à la constitution de réserves, appelées « report à nouveau ».
La mutualisation vient atténuer le risque et constitue un formidable amortisseur des mouvements de marché. Par ailleurs, dans un contexte inflationniste, le mécanisme d’indexation des loyers prévu dans les baux permet théoriquement de ne pas dégrader le rendement, et d’éviter l’érosion de l’épargne. Enfin, un recul des valeurs d’expertise des actifs ne signifie pas toujours une baisse du prix des parts de la SCPI car le gestionnaire dispose d’une certaine marge de manœuvre pour augmenter ou baisser la valeur des parts.

Quels sont néanmoins les points de vigilance ?

Il ne faut pas aller trop vite dans l’analyse des SCPI en ne tenant compte que de leur rendement. Bien comprendre leur fonctionnement et la stratégie de la société de gestion, notamment savoir si elle bénéficie d’une réelle maîtrise des actifs, prend du temps.

Analyser l’alignement de la collecte et du rythme d’investissement est également primordial car cela détermine la qualité des actifs sur le long terme. D’autre part, plus un véhicule est mutualisé en détenant des centaines ou des milliers actifs, plus l’épargnant sera à l’abri des aléas de marché.

Enfin, méfions-nous des tendances et effets de mode. La SCPI est un véhicule de très long terme avec une détention moyenne des parts de 20-25 ans. Il faut donc toujours se demander si un actif demeurera toujours aussi attractif dans le temps.

Comment adaptez-vous vos SCPI aux attentes des investisseurs ?

Nous avons cherché à rendre nos SCPI plus lisibles en proposant des thématiques spécifiques au commerce, bureau, résidentiel… En effet, depuis quelques années, les épargnants, qui sont de plus en plus familiarisés avec la pierre-papier, développent des stratégies d’allocation de portefeuille avec ce type de SCPI.

L’investisseur peut construire un socle solide de son portefeuille avec une SCPI diversifiée présentant un risque mesuré, qui lui permet d’accéder à diverses typologies d’actifs. Puis, en fonction de ses préférences, il peut se renforcer sur certaines thématiques plus particulières comme le bureau, le commerce ou le résidentiel par exemple.

Quelles sont les perspectives pour les SCPI Sofidy ?

Nos véhicules, qui détiennent des réserves financières, sont prémunis pour traverser cette période chahutée. Le contexte macroéconomique qui impacte notamment les taux d’occupation des actifs, ainsi que la capacité des entreprises à payer leur loyer, sont les principaux points de vigilance.
Pour 2023, notre objectif est de parvenir à maintenir des taux de performance en ligne avec ceux de 2022 sachant que notre SCPI phare, Immorente, a affiché un taux de distribution de 4,5% l’an passé. Nous sommes également confiants sur l’évolution des valeurs d’expertise. Il n’y aura donc pas de baisses de prix de parts pour nos SCPI.

Propos recueillis par Audrey Corcos